پیش بینی جالب یک کارشناس درمورد قیمت مسکن در سه سناریو
به گزارش مسیرساز، بازار مسکن ایران در شرایطی میان رکود معاملاتی، تورم هزینه های ساخت و انتظار برای تحولات سیاسی قرار گرفته است. یک پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی باور دارد حتی در صورت رسیدن به توافق جامع، کاهش شدید قیمت مسکن دور از انتظار است و اثر اصلی تغییرات سیاسی باید در افزایش قدرت خرید، فعال شدن معاملات مصرفی و برگشت تدریجی سرمایه گذاران به بازار دیده شود. در مقابل، تشدید تنش ها می تواند به افزایش قیمت های اسمی، کاهش عرضه و عمیق تر شدن رکود معاملاتی منجر شود.
به گزارش مسیرساز به نقل از خبر آنلاین، بازار مسکن طی سالهای اخیر بیشتر از گذشته به متغیرهای کلان اقتصادی و سیاسی واکنش نشان داده است؛ از نرخ تورم و هزینه مصالح ساختمانی گرفته تا چشم انداز مذاکرات خارجی و میزان نااطمینانی کنشگران اقتصادی. در چنین شرایطی سه سناریوی توافق جامع، تداوم وضعیت فعلی و تشدید تنش های سیاسی، مسیرهای متفاوتی را پیش روی این بازار قرار می دهد.
هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی در گفت و گو با برنا با بررسی آینده بازار مسکن تاکید می کند که کاهش قیمت مسکن مانند سایر کالاها به آسانی اتفاق نمی افتد؛ چونکه این بازار از «چسبندگی قیمتی» بالایی برخوردارست و محدودیت زمین، شرایط منطقه ای و خاصیت های هر ملک، مانع از افت شدید نرخها می شود.
آیا توافق جامع می تواند قیمت مسکن را کاهش دهد؟
به قول فروغمند اعرابی، حتی در صورت دستیافتن به توافق جامع، انتظار کاهش شدید قیمت مسکن چندان منطقی نیست. مگر این که عرضه گسترده ای وارد بازار شود و تعداد زیادی از فروشندگان و سازندگان جدید، تعادل عرضه و تقاضا را تغییر دهند.
وی اعتقاد دارد اثر اصلی توافق احتمالی باید در کاهش سرعت افزایش قیمت ها، افزایش قدرت خرید خانوارها و بهبود شرایط تأمین مالی دیده شود، نه در پایین آوردن ناگهانی قیمت ملک.
بر مبنای برآوردهای بازار، در سالهای اخیر فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن بالا رفته است؛ بگونه ای که سهم هزینه مسکن از سبد خانوار در خیلی از شهرهای بزرگ به یکی از اصلی ترین دغدغه های اقتصادی تبدیل گشته است؛ ازاین رو افزایش قدرت خرید از مسیر تسهیلات بانکی و ثبات اقتصادی، مهم ترین عامل برای برگشت تقاضای واقعی خواهد بود.
ریزمتراژها نخستین بخش فعال بازار می شوند
این کارشناس حوزه شهرسازی اعتقاد دارد در صورت ایجاد ثبات اقتصادی، اولین نشانه های رونق در بخش معاملات مصرفی و بخصوص واحدهای کوچک متراژ و ارزان تر نمایان خواهد شد.
در سالهای اخیر به علت کاهش قدرت خرید، تقاضا به سوی واحدهای کوچک تر حرکت کرده است. آپارتمان های کم متراژ به علت قیمت غائی پایین تر، نقدشوندگی بیشتر و امکان خرید برای گروههای بیشتری از متقاضیان، بیشترین شانس برگشت به چرخه معاملات را دارند.
ساخت وساز با تأخیر رونق می گیرد
فروغمند اعرابی درباره ی وضعیت ساخت وساز نیز می گوید رونق تولید مسکن برعکس معاملات، فرآیندی زمان بر است. سازندگان برای شروع پروژه جدید باید نسبت به ثبات بازار، امکان فروش واحدها، قیمت زمین، هزینه مصالح ساختمانی و شرایط تأمین مالی اطمینان پیدا کنند.
بررسی های بازار نشان داده است رشد هزینه نهاده های ساختمانی در سالهای اخیر یکی از مهم ترین موانع ورود سرمایه گذاران به پروژه های جدید بوده است. حتی اگر تقاضای خرید افزایش پیدا کند، فاصله زمانی میان رونق معاملات و افزایش ساخت وساز همچنان وجود خواهد داشت.
سناریوی تداوم بلاتکلیفی
این پژوهشگر اعتقاد دارد اگر شرایط فعلی و تفاهم های موقت ادامه پیدا کند، بازار مسکن همچنان در وضعیت انتظار باقی خواهد ماند.
در این سناریو، احتمال رشد اسمی نرخها وجود دارد، اما این افزایش بیشتر نقش حفظ ارزش دارایی را خواهد داشت و به مفهوم رونق واقعی بازار نیست. معاملات نیز محدود به خریدهای ضروری خواهد بود و سرمایه گذاران برای ورود گسترده، منتظر روشن تر شدن چشم انداز اقتصادی می مانند.
تشدید تنش ها، افزایش قیمت بدون رونق معاملات
در صورت افزایش تنش های سیاسی، بازار مسکن ممکنست با افزایش قیمت های اسمی مواجه شود، اما این مورد لزوماً به مفهوم رونق نیست.
در چنین شرایطی احتمال دارد فروشندگان عرضه ملک را کاهش دهند و خریداران مصرفی نیز به علت نااطمینانی و کاهش قدرت خرید از بازار بیرون بروند. همزمان رشد هزینه مصالح و دشوارتر شدن تأمین مالی، انگیزه سازندگان برای شروع پروژه های جدید را کاهش خواهد داد.
تورم مسکن، افزایش قیمت بدون افزایش قدرت خرید
فروغمند اعرابی با اشاره به انتظارات تورمی در بازار می گوید تقاضای سرمایه ای در وضعیت تورمی می تواند افزایش پیدا کند، اما این مورد به مفهوم رونق گسترده نیست.
سرمایه گذاران در چنین شرایطی بیشتر به دنبال حفظ ارزش دارایی خود هستند. از طرف دیگر، رشد هزینه ساخت و مصالح ساختمانی موجب افزایش قیمت تمام شده مسکن می شود، اما تا وقتی که درآمد خانوارها افزایش پیدا نکند، این رشد نمی تواند به افزایش پایدار معاملات منجر شود.
رونق مسکن یعنی افزایش معامله، نه الزاما کاهش قیمت
این کارشناس بازار مسکن تاکید می کند رونق بازار لزوماً به مفهوم کاهش نرخها نیست؛ بلکه نشانه اصلی رونق، افزایش تعداد معاملات، بهبود نقدشوندگی و خروج بازار از وضعیت قفل شدگی است.
به قول او، در صورت برگشت ثبات، ابتدا بازار خرید و فروش فعال می شود و بعد از آن با فاصله زمانی، ساخت وساز رونق خواهد گرفت؛ چونکه تولید مسکن نیازمند تصمیم های بزرگ تری مانند خرید زمین، دریافت مجوز، تأمین سرمایه و اطمینان از فروش آینده است.
آمارهای کلیدی بازار مسکن
به قول این کارشناس، کاهش قدرت خرید خانوارها در سالهای اخیر موجب حرکت تقاضا به سوی واحدهای کوچک متراژ شده و رشد هزینه زمین و مصالح ساختمانی، مهم ترین مانع شروع پروژه های جدید ساختمانی است.
وی معتقد است: در دوره های تورمی، مسکن بیشتر نقش حفظ ارزش سرمایه را ایفا کرده تا کالای مصرفی و بطور کلی رونق معاملات به طور معمول چند ماه تا چند سال زودتر از رونق ساخت وساز اتفاق می افتد.
براین اساس کاهش قیمت اسمی مسکن به علت محدودیت عرضه و خاصیت های خاص این بازار، خیلی دشوارتر از سایر کالاهاست.
به هر روی بازار مسکن حال بیشتر از هر زمان دیگری به ثبات اقتصادی، افزایش قدرت خرید و کاهش نااطمینانی نیاز دارد؛ چونکه مسیر آینده این بازار نه فقط با قیمت ها، بلکه با میزان اعتماد خریداران و سازندگان تعیین خواهد شد.
بطور خلاصه، به گزارش مسیرساز به نقل از خبر آنلاین، بازار مسکن طی سال های اخیر بیش از گذشته به متغیرهای کلان اقتصادی و سیاسی واکنش نشان داده است؛ از نرخ تورم و هزینه مصالح ساختمانی گرفته تا چشم انداز مذاکرات خارجی و میزان نااطمینانی کنشگران اقتصادی. مگر اینکه عرضه گسترده ای وارد بازار شود و تعداد زیادی از فروشندگان و سازندگان جدید، تعادل عرضه و تقاضا را تغییر دهند. وی معتقد است: در دوره های تورمی، مسکن بیشتر نقش حفظ ارزش سرمایه را بازی کرده تا کالای مصرفی و به طور کلی رونق معاملات بطور معمول چند ماه تا چند سال زودتر از رونق ساخت وساز اتفاق می افتد.
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب