شکاف تاریخی و بی سابقه درآمد و قیمت مسکن
به گزارش مسیرساز، بازار مسکن با رشد بی وقفه قیمتها و فاصله فزاینده درآمد خانوارها، خانه دار شدن را برای دهک های متوسط و پایین را با وجود افزایش ۴۳ درصدی حقوق به رؤیایی دوردست مبدل کرده است.
به گزارش مسیرساز به نقل از خبر آنلاین، بازار مسکن از دهه های اخیر بخصوص طی ماه های گذشته وارد فاز افزایشی شده است و روند افزایش قیمت ها در بیشتر مناطق شهری، بخصوص کلان شهرها، شتاب گرفته است، روندی که هم زمان با تداوم تورم عمومی، کاهش قدرت خرید خانوارها و رکود معاملاتی، تصویر پیچیده ای از یکی از مهم ترین حوزه های معیشتی عموم افراد جامعه ترسیم کرده است.
مهر نوشت: بررسی میدانی فایل های فروش نشان میدهد فاصله میان توان مالی متقاضیان مصرفی و قیمت پیشنهادی فروشندگان بشکل محسوسی افزایش پیدا کرده و همین موضوع، حجم معاملات را در سطحی پایین نگه داشته، البته طی ماه های اخیر به علت نوسانات ارزی عده زیادی از فروشندگان از عرضه واحد خود صرف نظر کرده اند، که همین مساله باعث افزایش قیمت ملک شده است.
افزایش قیمت مسکن در سایه تورم ساختاری
کارشناسان بازار مسکن باور دارند جهش های اخیر قیمت مسکن بیشتر از آن که ناشی از شوک های مقطعی باشد، ریشه در متغیرهای کلان دارد. رشد نقدینگی، بی ثباتی در بازار ارز، تورم نهاده های ساختمانی و نبود چشم انداز روشن در سیاستگذاری اقتصادی، باعث شده مسکن همچنان بعنوان یک دارایی امن در مقابل تورم تلقی شود. همین نگاه سرمایه ای، تقاضای غیرمصرفی را تقویت کرده و بر فشار قیمتی افزوده است.
در چنین شرایطی، بازار مسکن ایران متاثر از فشار شدید تورم و کاهش قدرت خرید خانوارها قرار دارد. شکاف درآمد و هزینه مسکن بخصوص برای دهک های متوسط و پایین به سطحی رسیده که خانه دار شدن برای خیلی از خانوارها به یک هدف دوردست تبدیل گشته است. افزایش مداوم قیمت هر متر مربع واحد مسکونی، اقساط وام های بانکی را هم از توان بازپرداخت بخش قابل توجهی از متقاضیان خارج کرده است.
رکود معاملاتی در کنار تورم قیمتی
یکی از خصوصیت های کنونی بازار، هم زمانی رکود در معاملات و افزایش قیمت هاست؛ پدیده ای که در ادبیات اقتصادی از آن به «رکود تورمی» یاد می شود. بنگاه های معاملات ملکی از کاهش تعداد معاملات خبر می دهند، اما قیمت های پیشنهادی همچنان صعودی است. فروشندگان با استناد به تورم عمومی و افزایش هزینه ساخت، حاضر به تعدیل قیمت نیستند و خریداران هم توان ورود جدی به بازار را ندارند.
از طرفی، هزینه های ساخت وساز شامل قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و عوارض شهرداری ها افزایش پیدا کرده و سازندگان را با حاشیه سود محدودتری مواجه کرده است. این مورد انگیزه عرضه پروژه های جدید را کاهش داده و در بین مدت می تواند بر تعادل بازار اثر بگذارد.
ریشه های سیاستی بحران مسکن
برخی تحلیل گران براین باورند که وضعیت فعلی بیشتر از آن که ناشی از کمبود عرضه باشد، معلول ناکارآمدی و بی اثر بودن سیاستهای کلان اقتصادی کشور است. طرح های حمایتی ساخت مسکن باآنکه با هدف افزایش عرضه و خانه دار کردن اقشار بدون خانه طراحی شده اند، اما به علت محدودیت منابع مالی، طولانی بودن فرایند اجرا و مشکلات تأمین زیرساخت، هنوز نتوانسته اند اثر قابل توجهی بر بازار آزاد بگذارند. درنتیجه، بازار آزاد همچنان مسیر خویش را بر مبنای انتظارات تورمی و تحولات اقتصاد کلان طی می کند.
کاهش قدرت خرید؛ چالش اصلی خانوارها
بررسی نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوار نشان میدهد این شاخص در خیلی از شهر های بزرگ به سطوح بی سابقه ای رسیده است. بر مبنای آخرین پیشبینی ها، با افزایش ۴۳ درصدی حقوق کارمندان در سال آینده، حداقل درآمد ماهانه آنها به ۱۸ میلیون و ۷۰۰ هزارتومان خواهد رسید و حتی اگر حق مسکن کارگری به ۳ میلیون تومان هم افزایش یابد، باز هم توان خرید حقیقی آنها برای ورود به بازار مسکن بسیار محدود است.
در صورتیکه استاندارد جهانی نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه حدود ۵ تا ۷ سال است، در خیلی از مناطق شهری ایران این عدد به بیشتر از ۲۰ سال رسیده و نشان دهنده فاصله شدید میان قدرت خرید و قیمت بازار است. این بدان معناست که یک خانوار با پس انداز کامل درآمد خود، بیشتر از دو دهه زمان نیاز دارد تا بتواند یک واحد مسکونی متوسط خریداری کند؛ فرضی که در عمل نا ممکن به نظر می آید.
در چنین فضایی، بازار اجاره هم تحت تاثیر افزایش قیمت مسکن، افزایشی شده و مستأجران با فشار مضاعفی مواجهند. افزایش نرخ اجاره بها در کنار تورم سایر کالاها و خدمات، سهم مسکن از سبد هزینه خانوار را بشکل قابل توجهی بالا برده است.
فاصله عمیق دستمزد و اجاره بها
در این راستا، سمانه محرمی نمین، نایب رییس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به اینکه افزایش حق مسکن کارگری از ۹۰۰ هزار تومان به حدود سه میلیون تومان باآنکه روی کاغذ رشد به حساب می آید، اظهار داشت: در عمل این رقم نمی تواند نقش مؤثری در تأمین سرپناه ایفا کند.
وی ادامه داد: امروز حتی کوچک ترین واحدهای استیجاری در خیلی از منطقه های تهران نیازمند بودجه ای به مراتب بیشتر از این رقم هستند و بنابراین این حمایت عملا اثر تعیین کننده ای در زندگی مستأجران ندارد. حق مسکن فعلی شاید در آمار بزرگ باشد، اما در سفره مستأجر عددی کوچک و کم اثر است.
محرمی نمین بیان نمود: طی سالهای گذشته سرعت رشد اجاره بها بسیار بالاتر از افزایش مؤلفه های مزدی بوده و همین مساله سبب شده فاصله میان تصمیمات حمایتی و حقیقت معیشت مردم عمیق تر شود. زمانی که بیشترین سهم درآمد خانوار صرف اجاره بها می شود، دیگر از دستمزد حمایتی تنها یک عنوان باقی می ماند و اثر عملی آن در مدیریت هزینه های زندگی کم رنگ می شود.
وی با اشاره به اینکه بازار مسکن از متغیرهای کلان اقتصادی اثر می گیرد، افزود: بدون مهار تورم عمومی، کنترل هزینه های تولید مسکن و افزایش عرضه، هر رقمی که بعنوان حق مسکن تعیین شود در مدت کوتاهی کارآمدی خویش را از دست می دهد.
این مقام صنفی تاکید کرد: رقم سه میلیون تومان قبل از آن که به دست مستأجر برسد، در تورم بازار بی اثر می شود و نمی تواند پاسخگوی رشد مستمر اجاره بها در تهران باشد. اگر هدف، حمایت حقیقی از جامعه کارگری در عرصه مسکن می باشد، باید سازوکاری طراحی شود که متناسب با تحولات بازار مسکن بروزرسانی شود و از ظرفیت داده های میدانی فعالین صنفی هم بهره بگیرد.
محرمی نمین اظهار داشت: تصمیم سازی در عرصه حق مسکن کارگری نیازمند اتکا به حقیقت های بازار اجاره، تحلیل روندهای قیمتی و هماهنگی با سیاستهای کلان اقتصادی است؛ در غیر این صورت، هرگونه افزایش عددی بدون پشتوانه ساختاری، اثرگذاری پایدار نخواهد داشت.
نایب رییس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران در آخر تصریح کرد: اتحادیه مشاوران املاک آمادگی دارد تجربیات عملی و داده های میدانی خود از بازار مسکن تهران را برای تصمیم سازی های دقیق تر در اختیار سیاست گذاران قرار دهد.
آینده قیمت مسکن چه می شود؟
چشم انداز بازار مسکن در کوتاه مدت به متغیرهای کلان اقتصادی گره خورده است. در صورتیکه روند تورم مهار نشود و ثبات در بازارهای موازی ایجاد نگردد، انتظار کاهش محسوس نرخها دور از ذهن خواهد بود. در مقابل، ایجاد ثبات اقتصادی، کنترل رشد نقدینگی و اجرای سیاستهای هدفمند حمایتی می تواند کم کم انتظارات تورمی را تعدیل کرده و بازار را بسمت تعادل سوق دهد.
گرچه کارشناسان بازار مسکن به تازگی از علائم بازگشت رونق به بازار مسکن سخن می گویند، اما در مجموع، بازار مسکن در شرایطی قرار دارد که حل چالش های آن صرفا با مداخلات بخشی امکانپذیر نیست و نیازمند اصلاحات بنیادین در سطح سیاستهای کلان اقتصادی است؛ اصلاحاتی که بتواند هم زمان ثبات قیمتی، افزایش قدرت خرید و رونق تولید مسکن را محقق کند.
منبع: masirsaz.ir
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب