مدل جدید دولت برای خانه دار کردن متقاضیان
به گزارش مسیرساز، چند روز پیش وزارت راه و شهرسازی جزئیات طرح «مسکن استیجاری عمومی» را اعلام کرد؛ طرحی که با هدف خانه دار کردن زوج های جوان بدون مسکن و دهک های پایین درآمدی بخصوص دهک های ۱ و ۲ درآمدی طراحی شده است و اجرای آن با مشارکت انبوه سازان بخش خصوصی و تمرکز بر نوسازی بافت های فرسوده صورت خواهد گرفت.
به گزارش مسیرساز به نقل از خبر آنلاین، این واحدها ملکی نیستند و بصورت استیجاری طولانی مدت عرضه می شوند تا خانوارهایی که توان ورود به طرح های خرید مسکن را ندارند، از مسکنی مناسب بهره مند شوند.
علاوه بر زوج های جوان، این طرح برای اقشار محروم، کارگران و ایثارگران نیز برنامه ریزی شده و هماهنگی با وزارت صنعت و استان ها برای تامین مسکن کارگران و ایثارگران ادامه دارد. آنگونه که گفته شده ابتدا ظرفیت سازی و تولید واحدها به انجام می رسد، سپس اطلاعیه نام نویسی متقاضیان منتشر خواهد شد. با توجه به این که سیاستهای مالکیت محور در شرایط امروز دیگر کارآیی گذشته را ندارند پس دولت چاره ای ندارد جز این که در راه اجاره داری، حمایت هدفمند و بازآرایی سازوکارهای مسکن حرکت نماید.
«اعتماد» در گفت و گو با کارشناسان مسکن این طرح را بررسی کرد. فرزین یزدانی، کارشناس مسکن، از ضرورت عبور از الگوی سنتی مالکیت و طراحی نظام اجاره در استطاعت می گوید، مجید گودرزی شکست های انباشته طرح های دولتی و ناتوانی خانوارها در تامین آورده اولیه را نشانه حتمی تغییر مسیر می داند و عطا آیت اللهی کارشناس دیگر مسکن اجرای طرح های استیجاری را وابسته به مکانیسم های دقیق تعیین اجاره بهاء، گروه هدف و ظرفیت مالی دولت تحلیل می کند. از دید این سه تحلیلگر، مسکن استیجاری نه یک گزینه فرعی، بلکه تنها مسیر ممکن برای برگرداندن حداقلی از دسترسی، ثبات و عدالت به بازار مسکن ارزیابی می شود؛ مسیری که موفقیت آن کاملا به جزئیات بستگی دارد و بدون اصلاحات ساختاری، خطر تبدیل شدن به تجربه ای ناکام دیگر را با خود حمل می کند.
چرخش سیاستها از مالکیت به مسکن استیجاری
فرزین یزدانی، کارشناس بازار مسکن ضمن اشاره به تصویب طرح استیجاری عمومی توضیح می دهد: تمرکز دولت بر اجاره داری می تواند در وضعیت فعلی بازار مسکن نقش حمایتی مشخصی داشته باشد؛ خصوصاً برای زوج هایی که تازه ازدواج کرده اند و توان ورود به بازار مالکیت ندارند.
او می گوید: خروج سیاستگذاری از مسیر مالکیت محور و حرکت بسمت استیجاری عمومی، پاسخی به شرایطی است که بخش بزرگی از خانوارها امکان تامین آورده اولیه یا پرداخت اقساط وام ندارند. یزدانی تاکید می کند: افزایش فقر سبب شد تا خانواده ها توان مشارکت در طرح های مالکیت محور را از دست بدهند. نهضت ملی مسکن و طرح های مشابه در گره های اساسی گرفتار می مانند، چون که خانوارها یا آورده اولیه ندارند یا از پس اقساط برنمی آیند.
بگفته او، در چنین شرایطی حمایت دولت از اجاره نشینی افراد کم استطاعت می تواند نقطه شروعی برای ایجاد الگوی جدید باشد و این تغییر اقدامی مثبت است. یزدانی ضمن اشاره به امکانات محدود دولت می گوید: ظرفیت اجرایی و مالی دولت در حدی نیست که بتواند این طرح را در مقیاس وسیع پیش ببرد. طرح استیجاری عمومی در ذات خود قابل اتکاست، اما بدون تعیین دقیق شیوه های تامین مالی، ساز و کار های پرداخت، نقش نهادهای حمایتی و روش اجرای استیجار، نمی توان ارزیابی قطعی ارائه داد.
از نظر او، روشن شدن جزئیات در هر مرحله اهمیت اساسی دارد و آینده طرح به کیفیت همین جزئیات وابسته است. البته در طرح های مشابه در جهان، تعیین اجاره بهاء یا برمبنای درصدی زیر قیمت بازار صورت می گیرد یا باتوجه به درآمد گروه هدف.
او می گوید: نظام سوشیال هاوسینگ «social housing » بطور معمول سه رویکرد دارد؛ تعیین اجاره برمبنای درصدی از درآمد خانوار، تعریف قیمت اجاره بهاء با تخفیف نسبت به بازار، یا محاسبه اجاره برمبنای هزینه های نگهداری و مدیریت ساختمان. بگفته او، موفقیت طرح استیجاری در ایران وابسته به این است که اجاره بهاء با این الگوها هماهنگ باشد و در استطاعت خانواده های هدف قرار بگیرد. یزدانی اشاره می کند: در تجربه های جهانی بطور معمول خانوارهای مشمول باتوجه به دهک درآمدی انتخاب می شوند و طرح ها بطور معمول برای دهک های میانی مانند؛ دهک های ۳ تا ۵ یک الگوی اجاره تعریف می کنند و برای دهک های پایین تر سقف اجاره پایین تر درنظر می گیرند، این تفکیک سبب می شود طرح ها هم منصفانه اجرا شود و هم اثر حمایتی واقعی ایجاد کنند.
یزدانی معتقد است: اجرای تدریجی طرح و افزایش تعداد واحدهای استیجاری می تواند در طولانی مدت فشار تقاضا بر بازار اجاره را کم کند. این طرح ها در مقیاس بزرگ ممکنست کمک نماید گروههای هدف نیاز مسکنی خویش را بدون ورود به بازار آزاد برطرف کنند و بازار کلان شهرها بتدریج تعادل بیشتری پیدا کند.
یزدانی تاکید می کند: برای ممانعت از ورود واحدهای استیجاری به بازار آزاد، دولت باید سازوکار اجاره داری را در قالب نهادهای رفاه اجتماعی تعریف کند، بطور معمول نهاد عمومی یا شرکت های مدیریت پیمانی بر نگهداری، تعمیرات و مدیریت واحدها نظارت می کنند تا مالکیت و کاربری آنها حفظ شود. یزدانی ضمن اشاره به تجربه جهانی توضیح می دهد: بخش خصوصی نیز می تواند مشارکت کند، اما نوع مشارکت باید برمبنای قراردادهای محدود و نظارت شده باشد تا هدف طرح حفظ شود.
تناقض میان وعده های پررنگ و واقعیت های میدانی
مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن در مورد این طرح تاکید می کند: دولت در عرصه مسکن عملکرد قابل قبولی ارائه نمی دهد و روند موجود نشان میدهد سیاست گذاران از اجرای تکالیف قانونی فاصله می گیرند. دولت در سالیان اخیر نه اراده ضروری جهت اجرای قوانین بالادستی دارد و نه برنامه مشخصی برای هدایت بازار مسکن ارائه می دهد. بسته حمایتی مستأجران پارسال نمونه روشنی از بی عملی است، برای اینکه این بسته نه فقط کمکی به گروههای متقاضی نمی کند، بلکه فشار بیشتری را بر مستأجران تحمیل می کند و در نهایت بازار اجاره را در راه صعودی قرار می دهد.
گودرزی یادآوری می کند: ساختار مسکن استیجاری در خیلی از کشورهای توسعه یافته زیرنظر شهرداری ها اداره می شود و حتی ضعیف ترین شهرداری ها نیز ظرفیت ضروری جهت اداره این بخش را دارند. سپردن مسکن استیجاری به وزارت راه و شهرسازی اقدامی غیرکارشناسی و یک بدعت زیان آور است.
از دید او تمرکزگرایی در وزارت خانه ای که همزمان با پروژه های کلان، زیرساخت، حمل و نقل و حوزه ساخت وساز درگیر است، توان اجرای یک برنامه گسترده استیجاری را از ابتدا محدود می کند. این کارشناس بازار مسکن توضیح می دهد: دولت از یک طرف عملیات موثر ساخت وساز را می کاهد و از سوی دیگر وعده هایی ارائه می دهد که تناسبی با واقعیت ندارد، وعده ساخت ده هزار واحد استیجاری برای هفت میلیون مستأجر یک پیام نگران کننده در رابطه با نبود صداقت و نبود برنامه منسجم در دولت چهاردهم ارسال می کند.
بگفته گودرزی، این وعده ها بیشتر رنگ و بوی تبلیغاتی دارد و جز افزودن نگرانی برای مردم نتیجه ای ایجاد نمی کند و وزارت راه و شهرسازی با ترک فعل های قابل توجه در اجرای قوانین مواجه است و این موضوع فشار مضاعف بر مردم بوجود می آورد. او ادامه می دهد: دولت به جای اجرای قوانین برنامه هفتم توسعه، مسیر حذف یا کم رنگ کردن این قوانین را دنبال می کند. حذف تکلیف واگذاری زمین به مردم اقدامی است که گودرزی آنرا به صورت کامل ضد منافع عمومی و ضد منافع مستأجران می داند. واگذاری زمین حقی است که در قانون ثبت شده و دولت مسئولیت دارد آنرا اجرا نماید.
این کارشناس حوزه مسکن معتقد است: دولت به جای طرح های نمایشی به کمیسیون فعال مسکن در ساختار اجرایی نیاز دارد. دولت در اقدامی عجیب کمیسیون مسکن را منحل کرد و الان هیچ اتاق فکر موثری در زمینه اجاره نشینی در وزارت راه وجود ندارد و ایجاد یک بخش تخصصی مستقل در وزارت خانه حداقل اقدامی است که بتواند مسیر تصمیم گیری در رابطه با ۳۰ میلیون مستأجر را سامان دهی کند.
گودرزی تاکید می کند: مسکن استیجاری اگر بدون پشتوانه نهادی، بدون مدیریت شهری و بدون اجرای قوانین باشد، به یک حرکت تبلیغاتی تازه تبدیل می شود و دردی از بازار مسکن درمان نمی نماید. او خواهان بازگشت دولت به رویکرد کارشناسی و اجرای دقیق قوانین موجود است تا بازار از شرایط بحرانی فعلی فاصله بگیرد.
ایده ای قابل دفاع، اما گرفتار ابهام در اجرا
عطا آیت اللهی، کارشناس بازار مسکن نیز طرح استیجاری عمومی را ایده ای مناسب برای دوره ای می داند که خانواده های جوان از مسیر مالکیت فاصله می گیرند و توان خرید مسکن کاهش می یابد.
او تاکید می کند: اصل موضوع، یعنی ایجاد امکان اجاره نشینی طولانی مدت برای زوج های جوان، ظرفیت مثبت دارد و می تواند قسمتی از فشار بازار را بکاهد. البته زمینه های اجرایی در خیلی از سیاستهای مسکن کامل نمی شود و این موضوع طرح را از مسیر اصلی دور می برد.
آیت اللهی توضیح می دهد: طرح های مشابه در سالهای قبل با عنوان های متفاوت معرفی می شود اما در مرحله عملیاتی با مشکل مواجه می شود. طراحی، بدون تعیین مجری مشخص، بدون تعیین منابع پایدار و بدون انجام مطالعات جامع، طرح را در همان شروع مسیر گرفتار ابهام می کند.
او یادآور می شود: تجربه سالهای قبل نشان میدهد خیلی از طرح ها روی کاغذ ظرفیت مثبت دارند اما به سبب نبود معماری اجرایی دقیق، نیمه تمام باقی می مانند و برای دولت و مردم هزینه اضافه ایجاد می کنند.
او تاکید می کند: موفقیت هر پروژه مسکن وابسته به سه رکن مشخص است؛ تعیین نهاد مسوول با اختیارات روشن، تعیین منابع اعتباری قابل اتکاء و انجام مطالعات شهری، اقتصادی و فنی. به باور او بدون این سه رکن، پروژه ها وارد مرحله ای می شود که ریسک افزایش هزینه، طولانی شدن زمان ساخت و ناتمام ماندن طرح بالا می رود.
این کارشناس حوزه مسکن توضیح می دهد: شهر های کشور طرح هادی و طرح جامع دارند و هر فعالیت ساختمانی باید با این اسناد توسعه شهری هم خوانی داشته باشد. ساخت واحدهای استیجاری زمانی اثر مطلوب دارد که در محدوده های دارای خدمات شهری صورت گیرد. اولویت از دید او ساخت در داخل شهر است تا خانواده ها در مجاورت خدمات آموزشی، درمانی، حمل و نقل و مراکز کسب وکار قرار بگیرند.
آیت اللهی اضافه می کند: ساخت در حاشیه شهر نیز ممکن است اما تنها در شرایطی موفق می شود که خدمات زیربنایی از ابتدا پیشبینی شود. انتقال خانواده ها به محدوده هایی بدون دسترسی، بدون حمل و نقل عمومی، بدون خدمات درمانی و بدون زیرساخت، فقط بار اجتماعی و هزینه مضاعف بوجود می آورد. از دید او واحد مسکونی بدون مجموعه خدمات شهری معنا پیدا نمی کند و نمی تواند نقشی در آرام سازی بازار اجاره داشته باشد.
وضعیت بازار اجاره؛ پژواک مستقیم فشارهای تورمی
آیت اللهی شرایط فعلی بازار اجاره را نیز نتیجه مستقیم فشارهای تورمی می داند و می گوید: بازار اجاره با تورم عمومی حرکت می کند و هر موج تورمی در هزینه های معیشتی، فورا در اجاره بها خویش را نشان میدهد و سطح درآمدها در سالیان اخیر با سرعت قیمت مسکن و اجاره رشد نمی کند و این موضوع تنش را در بازار اجاره تشدید می کند. او معتقد است؛ اجاره نشینی خانواده ها امروز به یکی از پرهزینه ترین بخش های سبد معیشت تبدیل می شود و نبود سیاستگذاری دقیق این فشار را مزمن می کند. به باور او دولت ها به جای کنترل پایدار بازار، بطور معمول با طرح های کوتاه مدت وارد می شوند و این موضوع بحران مسکن را عمیق تر می کند.
او می گوید تکرار سیاستهای مقطعی بدون اثرگذاری ساختاری، تنها نارضایتی اجتماعی بوجود می آورد و مسیر خانه دار شدن را برای خانواده ها دشوارتر می سازد. آیت اللهی معتقد است؛ میزان استقبال مردم از طرح استیجاری عمومی وابسته به کیفیت مدیریت و شفافیت اهداف است. هر پروژه مسکن زمانی متقاضی جذب می کند که مردم اطمینان پیدا کنند ساخت وساز کامل می شود، خدمات شهری فراهم می شود، قیمت گذاری شفاف می ماند و قراردادها امنیت حقوقی بوجود می آورد. او هشدار می دهد: اداره طرح های بزرگ مسکن نیازمند نیروهای متخصص است و دولت از نیروهای باسواد بهره می برد اما اجرای چنین پروژه هایی تجربه می خواهد و از سطح اداری معمول فراتر می رود. او پیشنهاد می دهد: طراحی و مدیریت پروژه به افراد متخصص در عرصه اقتصاد مسکن، مدیریت پروژه، شهرسازی و ساخت وساز سپرده شود تا روند اجرا منطقی و قابل کنترل پیش برود. آیت اللهی معتقد است؛ نبود تامین مالی مشخص بزرگ ترین تهدید برای طرح است. پروژه های ناتمام در کشور فراوان است و اگر مدل تامین مالی در آغاز مسیر روشن نشود، طرح استیجاری نیز به مجموعه همین پروژه های نیمه تمام اضافه می شود.
منبع: masirsaz.ir
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب