سقوط ۶۰ درصدی قیمت مسکن در بازار؟!
به گزارش مسیرساز، کارشناس بازار مسکن اظهار داشت: خریداران واقعی نباید بیشتر از این منتظر بمانند، چونکه تعلل سبب از دست رفتن فرصت خرید با قیمت مناسب می شود و الان بهترین زمان برای ورود به بازار مسکن می باشد.
به گزارش مسیرساز به نقل از خبر آنلاین منصور غیبی با اشاره به وضع بازار مسکن اظهار داشت: جنگ تحمیلی ۱۲ روزه تاثیر بسیار زیادی بر بازار مسکن گذاشته است. علاوه بر دلیلهای درونی و بیرونی اقتصاد مسکن، عواملی همچون افزایش جمعیت و ورود نیروی جوان به عرصه تقاضا، ضرورت افزایش ساخت وساز و گسترش زیرساخت ها را بطور طبیعی بوجود می آورد. اما اگر این مقوله را کنار بگذاریم، مهم ترین عامل فعلی، بار روانی است که مردم را در بلاتکلیفی و بی عملی قرار داده است.
مهر نوشت: وی ادامه داد: این وضعیت فقط به اقتصاد مسکن محدود نمی گردد، بلکه سایر بخش های اقتصادی موازی هم تحت تاثیر این دفعه روانی قرار گرفته اند. از همین رو، لازم است که دولت در جامعه این دفعه روانی را تعدیل کند. تا وقتی که این تعادل روانی ایجاد نشود و مردم احساس ثبات و اطمینان نکنند، اقدام مؤثری در حوزه های اقتصادی همچون بازار مسکن صورت نخواهد گرفت.
غیبی خاطرنشان کرد: هم اکنون، یک توقف کلی در ذهن و روان مردم بوجود آمده است که مانع هرگونه فعالیت اقتصادی شده و این موضوع، تحلیل های فنی و آماری را بی اثر کرده است. جالب آن که این فضای روانی از طرف مردم برای عدم انجام فعالیت اقتصادی سبب تشکیل رکودی شده که به اشتباه با کاهش قیمت یکسان تلقی می شود.
وی افزود: اخیراً رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعلام نموده که در بعضی مناطق شمالی تهران، قیمتها تا متری ۸۰ میلیون تومان و معادل ۲۰ تا ۳۰ درصد کاسته شده است، اما خود او اذعان کرده که هیچ عدد و رقمی از این کاهش در سامانه رسمی ثبت نشده است. ازاین رو این ادعاها، معیار قابل استنادی محسوب نمی شود و بیشتر یک بازی روانی و رسانه ای است و نتیجه آن ایجاد اختلال در تعادل بازار مسکن می باشد.
غیبی اظهار نمود: هنگامی که اقتصاد مسکن از حرکت بازایستد، بخش بزرگی از اقتصاد ملی که حدود ۱۲ تا ۱۳ درصد سهم دارد، گرفتار سکون می شود. این امر تمام زنجیره های مرتبط شامل تولید مصالح ساختمانی، خدمات فنی و مهندسی، نیروی کار، ساخت وساز، صدور پروانه و فعالیت سازمان نظام مهندسی را بصورت دومینویی به حالت تعلیق درمی آورد. این وضعیت نه تنها خدمت به دولت نیست، بلکه دولت هم نباید از آن خرسند باشد و تصور کند که کنترل بازار مسکن را در اختیار دارد.
وی ادامه داد: چنین برداشت های عمومی بر مبنای کاهش ۱۰ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن و نسبت دادن آن به عملکرد دولت، در واقع دامی است که می تواند منجر به بروز رکود تورمی شود. همانطور که مدیران صنفی هم اذعان کرده اند، قیمت تثبیت شده ای در بازار دیده نمی شود و تنها اثر روانی در ذهن مردم جریان دارد که نتیجه ای جز رکود در اقتصاد مسکن ندارد.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: اتفاقات اخیر، فضای روانی بی تحرکی و بی اقدامی را در حوزه های اقتصادی، خصوصاً مسکن، بوجود آورده است. از طرفی، دولت هیچ اقدامی برای احیا و تقویت این بخش در شرایط بحرانی انجام نمی دهد و بیشترین صدمه از این شرایط متوجه خود دولت خواهد بود. زمانیکه تولید ثروت و گردش سرمایه در این بخش متوقف شود، تبعات آن در بخش های دیگر اقتصاد هم نمایان خواهد شد و این بدترین وضعیتی است که میتوان در آن قرار گرفت.
غیبی تاکید کرد: آمار سال ۱۴۰۳ بانک مرکزی نشان میدهد متوسط صدور پروانه و پروسه ساخت وساز، رشد بالاتر از ۳۰ درصدی نسبت به مشابه سال قبل داشته است که بیان کننده تداوم کارهای تولید آپارتمان قبل از آغاز جنگ بوده است. اما بدترین بخش این گزارش، مربوط به سال ۱۴۰۴ است که در آن پروانه های صادرشده در کمترین سطح منجر به اجرا و پیشرفت پروژه شده اند.
وی افزود: این شرایط حاکی از آنست که به سبب تورم و التهابات ناشی از جنگ، سرمایه گذاری های جدید یا خریدهای پیش خرید توسط مردم شکل نگرفته و جامعه در وضعیت بی میلی واقعی نسبت به فعالیت اقتصادی در حوزه مسکن قرار گرفته است. اگر سیاست گذاران اقتصادی به سرعت برای این وضعیت، راهکارهای حمایتی، اجرائی و اورژانسی پیشبینی نکنند، این رکود مانند رسوب کف دریاچه ارومیه انباشته شده و عمق بازار مسکن کاهش خواهد یافت و سرمایه از این حوزه تبخیر می شود.
غیبی بیان نمود: نتیجه غائی این رفتارها، تشکیل رکود و به دنبال آن رکود تورمی است که با فضاسازی رسانه ای، خصوصاً در شبکه های اجتماعی، تا حد ۵۰ تا ۶۰ درصد کاهش قیمت القا می شود و مردم را از خرید و سرمایه گذاری بازمی دارد. در چنین شرایطی، با کوچک ترین تکانه اقتصادی یا تغییر سیاست، سرمایه گذاران بزرگ و خریداران کلان وارد بازار می شوند، در صورتیکه مصرف کننده ای که به امید کاهش قیمت از خرید بازمانده، مجبور می شود ملک را از واسطه گران و سوداگران تهیه نماید.
وی اظهار داشت: تجربه سالهای قبل نشان داده است که بازار مسکن بعد از چند سال رکود ناگهان با جهش قیمتی همراه می شود و مصرف کننده ای که به امید کاهش شدید قیمت منتظر مانده، بیشترین ضرر را متحمل خواهد شد.
قیمت گذاری منطقی نوسازها، کلید کنترل بازار مسکن است
این کارشناس بازار مسکن با اعلان اینکه قیمت تمام شده آپارتمان نوساز، شاخص اصلی تعیین قیمت سایر واحدهای مسکونی در یک منطقه است، اظهار داشت: زمانیکه سیاست گذار حوزه مسکن، شامل وزارت راه و شهرسازی یا سایر نهادهای مرتبط، بازاری رهاشده بوجود می آورد و قیمت تمام شده محصول، که همان آپارتمان نوساز است، بطورمثال به ازای هر متر در یک منطقه به ۱۲۰ میلیون تومان می رسد، این رقم بطور طبیعی به عنوان مبنای قیمت گذاری واحدهای مسکونی با سنین مختلف در همان منطقه قرار می گیرد.
وی ادامه داد: بر این اساس، وقتی قیمت تمام شده برای یک سازنده ۱۲۰ میلیون تومان به ازای هر متر باشد، این رقم تعیین می کند که واحد پنج ساله یا دوساله چه قیمتی داشته باشد و بنابراین، بازه ای از ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان در آن منطقه شکل می گیرد. ازاین رو اگر دولت قصد کنترل بازار مسکن را دارد، باید بر قیمت تمام شده آپارتمان نوساز در هر منطقه تمرکز و برنامه ریزی کند.
غیبی خاطرنشان کرد: دولت باید مشخص نماید چه نوع مصالح و خدماتی ارائه می شود، عوارض دریافتی از سازنده چقدر است و قیمت سیمان و سایر نهاده های تولید چطور تعیین می شود. همه این عوامل، بسته قیمتی غائی آپارتمان نوساز را شکل می دهد و اگر این بسته منطقی و با پشتیبانی کامل ارائه شود، مردم خواهند دید که قیمت نوساز ۱۰۰ میلیون تومان است و واحد پنج ساله را میتوان با ۸۰ میلیون تومان خریداری کرد.
کاهش ۶۰ درصدی قیمت مسکن توهم است
وی افزود: مشکل ما، رهاشدگی بازار در بخش قیمت تمام شده نوسازها است. بنابراین، این سوال مطرح است که کسانیکه انتظار کاهش ۶۰ درصدی قیمت را دارند، بر مبنای کدام منطق اقتصادی به این نتیجه رسیده اند؟ مگر آن که این تحلیل ها فقط بر پایه اخبار غیرواقعی یا گزارش هایی از شرایط خاص مناطق باشد که به بازار مسکن کشور ربطی ندارد.
این کارشناس بازار مسکن درباره ی پیشبینی آینده بازار مسکن اظهار داشت: بازار مسکن همیشه از چنین فضاها و انتظارات کاذب عبور می کند. آن چه آینده این بازار را تعیین می کند، واقعیت های اقتصادی کشور است. اگر روند اقتصادی کشور با واقعیت های رسانه ای و روانی که در جامعه بوجود آمده همخوانی نداشته باشد، بازار بتدریج خودرا ترمیم خواهدنمود و قیمتها بر مبنای همان شاخص قیمت تمام شده نوسازها در مناطق مختلف تعیین می شود.
غیبی اظهار نمود: بالاخره، این واقعیت ها باعث می شود که بازار بعد از خروج از حالت تدافعی و رسیدن به آرامش، با جهش تقاضا مواجه شود. انباشت تقاضایی که هم اکنون در انتظار تعیین تکلیف بازار قرار دارد، می تواند در آینده حتی باعث حرکت قیمتها به سوی مثبت شود؛ چونکه در آن شرایط، تقاضا بطور قابل توجهی افزایش خواهد یافت.
وی با اشاره به رفتار خریداران واقعی و مصرف کنندگان مسکن اظهار داشت: همیشه مشاهده شده است که این گروه در انتظار می مانند تا واقعیت های قیمتی ملک مشخص شود و سپس مبادرت به خرید کنند، اما معمولا این اقدام زمانی صورت می گیرد که بازار در راه رشد قیمت قرار گرفته است.
خریداران واقعی بازار مسکن؛ همین حالا وارد بازار شوید
این کارشناس بازار مسکن اضافه کرد: در شرایط فعلی که زمان چانه زنی، بازدید از فایل های مختلف، تعیین شرایط پرداخت مناسب و حتی انجام تهاتر ملک پایین دست با ملک بالاتر وجود دارد، خیلی از مصرف کنندگان اقدامی نمی کنند و خرید خودرا به تعویق می اندازند.
غیبی در انتها اظهار نمود: سفارش ما به مصرف کننده ای که حالا توان خرید دارد، ورود به بازار در شرایط فعلی است؛ چونکه انتظار بیش از اندازه، در نهایت به زیان او تمام خواهد شد. مصرف کنندگان برخلاف سرمایه گذاران به دنبال سودگیری نیستند، ازاین رو ورود در دوره ای که بازار آرام است و امکان انتخاب بهتر وجود دارد، به مراتب منطقی تر از خرید در دوره اوج قیمتی است؛ دوره ای که نه ملک مطلوب در دسترس خواهد بود و نه قیمت تمام شده با معیارهای موردنظر خریدار مطابقت خواهد داشت.
حرف آخر اینکه اما بدترین بخش این گزارش، مربوط به سال ۱۴۰۴ است که در آن پروانه های صادرشده در کمترین سطح منجر به اجرا و پیشرفت پروژه شده اند. قیمت گذاری منطقی نوسازها، کلید کنترل بازار مسکن است این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه قیمت تمام شده آپارتمان نوساز، شاخص اصلی تعیین قیمت سایر واحدهای مسکونی در یک منطقه است، گفت: زمانیکه سیاست گذار حوزه مسکن، شامل وزارت راه و شهرسازی یا سایر نهادهای مرتبط، بازاری رهاشده بوجود می آورد و قیمت تمام شده محصول، که همان آپارتمان نوساز است، بطورمثال به ازای هر متر در یک منطقه به ۱۲۰ میلیون تومان می رسد، این رقم به طور طبیعی به عنوان مبنای قیمت گذاری واحدهای مسکونی با سنین مختلف در همان منطقه قرار می گیرد. همه این عوامل، بسته قیمتی غائی آپارتمان نوساز را شکل می دهد و اگر این بسته منطقی و با پشتیبانی کامل عرضه شود، مردم خواهند دید که قیمت نوساز ۱۰۰ میلیون تومان است و واحد پنج ساله را می توان با ۸۰ میلیون تومان خریداری کرد.
منبع: masirsaz.ir
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب