خریداران مسکن ناپدید شدند
مسیرساز: برخی مفسرین بازار مسکن باور دارند هم اکنون یک توقف کلی در ذهن و روان مردم به وجود آمده است که مانع هرگونه فعالیت اقتصادی شده و این موضوع، تحلیل های فنی و آماری را بی اثر کرده است. جالب آنکه این فضای روانی از طرف مردم برای عدم انجام فعالیت اقتصادی موجب ایجاد رکودی شده که به اشتباه با کاهش قیمت یکسان تلقی می شود.
مریم فکری: سقوط آزاد خرید و فروش مسکن؛ این اتفاقی است که اینروزها بطور محسوس می شود در بازار مسکن مشاهده کرد. فعالان بازار مسکن و سازندگان از سخت ترین و عمیق ترین دوره رکود بازار مسکن سخن می گویند و گاها مشاوران املاک هم مطرح می کنند به جز رهن و اجاره مسکن، خرید و فروش عملاً در بازار متوقف شده است.
اگرچه بازار مسکن در تابستان سال قبل هم در رکود سنگین قرار داشت، اما این رکود در تابستان سال جاری سنگین تر شده است و حتی برخی داستانهای غیررسمی حاکی از آنست که معاملات مسکن با افت ۳۰ تا ۴۰ درصدی روبه رو شده است. بررسی های اولیه از بازار هم نشان داده است علاوه بر میزان عرضه، تقاضای خرید هم در بازار هم به پایین ترین میزان خود رسیده است.
در این حالت، کارشناسان مطرح می کنند علیرغم این که طی سالیان اخیر معاملات مسکن با رکودی مزمن مواجه بوده، اما ریسک جنگ این رکود را به ویژه در شهر تهران تشدید کرده است.
اما به باور آنها، سرمایه گذاران ملکی در وضعیت فعلی باید با واقع بینی به بازار نگاه کنند. فروش ملک به شدت دشوار شده، حجم معاملات افت چشم گیر داشته و تخفیف های سنگین هم تضمینی برای نقدشوندگی نیست. این رکود روانی و معاملاتی شاید ماه ها و حتی یک دو سال ادامه یابد، اما این نباید با کاهش دائمی ارزش دارایی اشتباه گرفته شود.
خرید و فروش واقعی محدود شده است
در این فضای بازار، کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه املاک تهران در رابطه با شرایط بازار مسکن می گوید: در سال ۱۴۰۴ تغییرات خاصی در بازار مسکن رخ نداد، اما درآمد مردم به شدت کم شد و در مقابل توان پرداخت اجاره بها هم پایین آمد.
به اعتقاد او، در جنگ ۱۲ روزه اخیر اتفاق خاصی در منطقه نیفتاد که بطور مستقیم بازار ملک را تحت الشعاع قرار دهد؛ چونکه رکود چندساله موجود، همچنان عامل اصلی وضعیت فعلی است.
رییس اتحادیه مشاوران املاک توضیح می دهد: برمبنای رصد بازرسان اتحادیه در ۲۰ منطقه تهران، کاهش قیمت بین ۳۰ تا ۴۰ درصد، ۱۰ تا ۵۰ درصد هم مشاهده شده است. با این وجود، خرید و فروش واقعی بسیار محدود بوده و بیشتر اعداد و ارقام مطرح شده هنوز در سامانه معاملات ثبت نشده است.
گودرزی با ذکر مثالی تصریح می کند: در منطقه ۲ واحدهایی که قبل تر ۳۸۰ میلیون تومان قیمت داشتند، حالا با حدود ۳۰۰ میلیون تومان عرضه می شوند که نشان دهنده کاهش ۸۰ میلیون تومانی است. در بعضی مناطق شمالی، کاهش قیمت بین ۲۰ تا ۵۰ میلیون تومان و در مناطق جنوبی بتناسب کاهش کمتری برای هر واحد مسکونی ثبت شده است.
وی در عین حال ضمن اشاره به میزان پوشش دهی قیمت مسکن در تهران بوسیله وام یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومانی، عنوان می کند: با عنایت به میانگین قیمت مسکن در تهران با تسهیلات خرید می توان حدود ۱۲ متر مسکن خریداری کرد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران متذکر می شود: میانگین زمان خانه دار شدن در تهران به حدود ۸۰ سال رسیده است و این نکته حائز اهمین است که هم اکنون حدود نیمی از درآمد مستاجرین صرف اجاره بها می شود و اگر بخواهد یک خانه ۵ تا ۶ میلیارد تومانی خریداری کند، باید حدود ۸۰ سال پس انداز داشته باشد.
اقتصاد مسکن ایست کرد؟
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن هم ضمن اشاره به شرایط بازار مسکن می گوید: جنگ تحمیلی ۱۲ روزه تأثیر بسیار زیادی بر بازار مسکن گذاشته است. علاوه بر علل درونی و بیرونی اقتصاد مسکن، عواملی همچون افزایش جمعیت و ورود نیروی جوان به عرصه تقاضا، ضرورت افزایش ساخت وساز و توسعه زیرساخت ها را بطور طبیعی بوجود می آورد. اما اگر این مقوله را کنار بگذاریم، مهم ترین عامل فعلی، بار روانی است که مردم را در بلاتکلیفی و بی عملی قرار داده است.
وی می افزاید: این وضعیت فقط به اقتصاد مسکن محدود نمی گردد، بلکه سایر بخش های اقتصادی موازی هم تحت الشعاع این دفعه روانی قرار گرفته اند. از همین رو، لازم است که دولت در جامعه این دفعه روانی را تعدیل کند. تا وقتی که این تعادل روانی ایجاد نشود و مردم احساس ثبات و اطمینان نکنند، اقدام موثری در عرصه های اقتصادی همچون بازار مسکن صورت نخواهد گرفت.
غیبی تصریح می کند: اکنون یک توقف کلی در ذهن و روان مردم به وجود آمده است که مانع هرگونه فعالیت اقتصادی شده و این موضوع، تحلیل های فنی و آماری را بی اثر کرده است. جالب آن که این فضای روانی از جانب مردم برای عدم انجام فعالیت اقتصادی سبب ایجاد رکودی شده که به اشتباه با کاهش قیمت یکسان تلقی می شود.
وی در عین حال یادآور می شود: رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعلام نموده که در بعضی مناطق شمالی تهران، نرخها تا متری ۸۰ میلیون تومان و معادل ۲۰ تا ۳۰ درصد کاسته شده است، اما خود او اذعان کرده که هیچ عدد و رقمی از این کاهش در سامانه رسمی ثبت نشده است. ازاین رو این ادعاها، معیار قابل استنادی محسوب نمی شود.
غیبی تأکید می کند: هنگامی که اقتصاد مسکن از حرکت بازایستد، بخش بزرگی از اقتصاد ملی که حدود ۱۲ تا ۱۳ درصد سهم دارد، گرفتار سکون می شود. این امر تمام زنجیره های مرتبط شامل تولید مصالح ساختمانی، خدمات فنی و مهندسی، نیروی کار، ساخت وساز، صدور پروانه و فعالیت سازمان نظام مهندسی را بصورت دومینویی به حالت تعلیق درمی آورد. این وضعیت نه فقط خدمت به دولت نیست، بلکه دولت هم نباید از آن خرسند باشد و تصور کند که کنترل بازار مسکن را در اختیار دارد.
وی بیان می کند: چنین برداشت های عمومی بر اساس کاهش ۱۰ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن و نسبت دادن آن به عملکرد دولت، در حقیقت دامی است که می تواند منجر به بروز رکود تورمی شود. همانطور که مدیران صنفی هم اذعان کرده اند، قیمت تثبیت شده ای در بازار دیده نمی شود و تنها اثر روانی در ذهن مردم جریان دارد که نتیجه ای جز رکود در اقتصاد مسکن ندارد.
این کارشناس بازار مسکن تأکید می کند: اتفاقات اخیر، فضای روانی بی تحرکی و بی اقدامی را در عرصه های اقتصادی، خصوصاً مسکن، بوجود آورده است. از طرفی، دولت هیچ اقدامی برای احیا و تقویت این بخش در وضعیت بحرانی انجام نمی دهد و بیشترین صدمه از این شرایط متوجه خود دولت خواهد بود. زمانی که تولید ثروت و گردش سرمایه در این بخش متوقف شود، تبعات آن در قسمت های دیگر اقتصاد هم نمایان خواهد شد و این بدترین وضعیتی است که می توان در آن قرار گرفت.
غیبی متذکر می شود: آمار سال ۱۴۰۳ بانک مرکزی نشان داده است متوسط صدور پروانه و فرآیند ساخت وساز، رشد بالاتر از ۳۰ درصدی نسبت به مشابه سال قبل داشته است که بیان کننده تداوم کارهای تولید آپارتمان قبل از آغاز جنگ بوده است. اما بدترین بخش این گزارش، مربوط به سال ۱۴۰۴ است که در آن پروانه های صادرشده در کمترین سطح منجر به اجرا و پیشرفت پروژه شده اند.
زمان خرید خانه هست یا نه؟
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن ایلاتی هم در رابطه با شرایط بازار مسکن تا آخر سال می گوید: به نظر می آید رکود بازار مسکن همچنان ادامه پیدا کند؛ البته رکود به این معنا نیست که تقاضا بطور کامل از بین رفته باشد. سازندگان باید هوشمندانه عمل کنند؛ یعنی نباید هر ملکی را بدون توجه به نیازهای بازار بسازند.
این کارشناس بازار مسکن به کاهش تقاضا در بازار اشاره می کند و می افزاید: با این وجود، همچنان اندکی تقاضا در بازار وجود دارد و اگر طراحی ها متناسب با مختصات و نیاز واقعی بازار صورت گیرد، می توان شرایط مناسبی برای شرکت هایی که مایل به ادامه فعالیت هستند ایجاد کرد.
وی در رابطه با ورود خریداران مصرفی به بازار هم تصریح می کند: سفارش ای که همواره داشته ایم، این است که برای تقاضای مصرفی، هر زمان که بازار فرصت ورود فراهم نمود، باید از این فرصت استفاده نمود. آن دسته از اشخاصی که به دنبال سرمایه گذاری یا کارهای سرمایه ای هستند، شرایط متفاوتی دارند.
این کارشناس بازار مسکن عنوان می کند: زمانی که بازار روند نزولی پیدا کرده و نرخها کاهش یافته، متقاضیان مصرفی نباید این فرصت را از دست بدهند، چونکه ممکنست شرایط تغییر کند و نقطه خرید از دست برود.
ایلاتی در رابطه با ورود سرمایه گذاران به این بازار سفارش می کند: در مورد سرمایه گذاری شرایط متفاوت است؛ اکنون شرایط بازار بگونه ای است که اگر بخواهید ملکی را با هدف خرید و فروش تهیه کنید، هیچ تضمینی برای بازدهی به علت رکود حاکم بر بازار و کاهش معاملات وجود ندارد. همینطور ممکنست فرصتی مناسب برای سرمایه گذاری پیدا شود و وارد بازار شوید، اما امکان خروج از آن فراهم نباشد.
منبع: مسیرساز
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب