سیگنال نگران کننده سقوط تاریخی ساخت وساز به بازار مسکن
مسیرساز: رکود ساخت وساز در حالی تشدید شده که تورم فزاینده مصالح قدرت سازندگان را محدود کرده و همزمان، انباشت 6 میلیون تقاضای انباشته، بازار مسکن را در یکی از بحرانی ترین دوره های خود قرار داده است.
به گزارش مسیرساز به نقل از خبر آنلاین، بازار مسکن در ایران طی سالیان اخیر با تلاطم های شدیدی مواجه بوده و همزمان با افزایش تورم، رکود اقتصادی نیز بخش قابل توجهی از بازار را فرا گرفته است. در این شرایط، درآمد خیلی از خانوارها حتی توان پاسخگویی به هزینه های اجاره بها را نداشته و برخی برای تأمین سرپناه، به راهکارهایی همچون مهاجرت معکوس یا حاشیه نشینی روی آورده اند.
طرح های دولت، همچون مسکن مهر و نهضت ملی مسکن نیز نتوانسته اند پاسخگوی نیاز حقیقی بازار باشند و در مقابل، شبکه بانکی نیز وام های کافی در اختیار متقاضیان قرار نمی دهند. در کنار این محدودیت ها، هزینه نهادهای ساختمانی روزبه روز بالا رفته و فشار مضاعفی بر تولیدکنندگان و مصرف کنندگان مسکن وارد می کند؛ موضوعی که نشان داده است بازار مسکن ایران با بحران ساختاری و نیازمند سیاستگذاری علمی و فوری مواجه می باشد.
بازار مسکن؛ رکود تورمی، فشار هزینه ها و ناکامی طرح های دولتی
بررسی روند بازار مسکن در تابستان ۱۴۰۴ نشان داده است شاخص قیمت نهاده های ساختمان های مسکونی در شهر تهران ۱۷۳.۰ است. این شاخص نسبت به فصل قبل ۶.۳ درصد بالا رفته و نسبت به فصل مشابه سال گذشته، رشد چشم گیر ۴۳.۶ درصدی را تجربه کرده است. همینطور تغییرات شاخص در چهار فصل منتهی به تابستان ۱۴۰۴ نسبت به دوره مشابه سال قبل، معادل ۳۶.۷ درصد بوده است که نشاندهنده ادامه افزایش قابل توجه هزینه های ساخت وساز است.
بر طبق این گزارش، تورم فصلی شاخص قیمت نهاده های ساختمان های مسکونی تهران در تابستان ۱۴۰۴ به ۶.۳ درصد رسیده است؛ رقمی که در مقایسه با تورم فصلی ۱۴.۹ درصد در فصل قبل، کاهش شایان توجهی معادل ۸.۶ واحد درصد را نشان داده است. این کاهش نسبی نشان داده است سرعت رشد هزینه های ساخت در کوتاه مدت تعدیل شده است، هرچند سطح آن همچنان بالا باقیمانده است.
افزایش ۵.۳ واحد درصدی تورم سالانه نهاده های ساختمانی
بر طبق گزارش مرکز آمار در میان گروههای اجرائی، بیشترین تورم نقطه به نقطه با ۷۲.۸ درصد در ارتباط با گروه چوب و کمترین آن با ۲۱.۳ درصد در ارتباط با گروه شیشه بوده است. همینطور در بررسی تورم سالانه، تغییرات شاخص در چهار فصل منتهی به تابستان ۱۴۰۴ نسبت به دوره مشابه سال قبل ۳۶.۷ درصد گزارش شده است که در مقایسه با فصل قبل ۳۱.۴ درصد افزایشی معادل ۵.۳ واحد درصد داشته است.
این داده ها نشان داده است بازار مسکن تهران با افزایش قابل توجه هزینه های ساخت مواجه می باشد و رشد شاخص نهاده های ساختمانی می تواند فشار مضاعفی بر قیمت نهائی مسکن وارد کند.
خصوصاً افزایش شدید قیمت گروههای پرمصرف مانند آهن آلات، چوب و گچ، هزینه های پروژه های ساختمانی را به صورت شایان توجهی بالا برده و رکود یا کاهش توان خرید در بخش مسکن را تشدید می کند. از طرف دیگر، کاهش نسبی تورم فصلی می تواند نویدبخش تثبیت کوتاه مدت نرخها باشد، اما فشار تورم نقطه به نقطه و سالانه همچنان تهدیدی جدی برای بازار مسکن به حساب می آید.
قیمت نهاده های ساختمانی در تهران هر ۱۵ روز یک مرتبه تغییر می کند
در این راستا، فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان با اعلان اینکه حدود ۲۰ درصد از هزینه های تمام شده ساخت مسکن به هزینه هایی بازمی گردد که دستگاههای خدمات رسان به واسطه قوانین و مقرراتی که مجلس تصویب کرده، دریافت می کنند، اظهار داشت: این هزینه ها موجب افزایش قابل توجه هزینه تمام شده برای بخش خصوصی و مردم شده است.
وی ادامه داد: برمبنای پیشبینی ها در ماه های آتی، افزایش نرخها در عرصه اقتصاد کلان و تورم شکل گرفته در زمین، خودرا در بازار خریدوفروش آپارتمان نشان دهد. ریسک سرمایه گذاری در بخش مسکن به شدت بالا رفته است.
پورحاجت بیان نمود: بطور تقریبی، از هر مترمربع بین ۵ تا ۶ میلیون تومان از هزینه های تمام شده ساخت مسکن در ارتباط با خدمات مختلف دستگاههای دولتی و خدمات رسان است. این مساله اهمیت بالای ی در افزایش هزینه تولید مسکن دارد.
دبیر کانون سراسری انبوه سازان اضافه کرد: در عرصه اقتصاد کلان، سهم صنعت ساختمان از تولید ناخالص داخلی که قبل تر حدود ۸ تا ۹ درصد بوده، امروز به ۲ تا ۳ درصد کاسته شده است. همه اذعان دارند که صنعت ساختمان لوکوموتیو اقتصاد کشور است، اما امروز این صنعت به بخشی غیر کارآمد و معیوب تبدیل گشته و محدودیت های مختلف بر آن تحمیل شده است.
او در آخر اشاره کرد: هم اکنون، میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در تهران، با عنایت به داده های موجود، حدود ۳۰ میلیون تومان برای یک ساختمان متوسط پنج طبقه است. این رقم امکان دارد ماهانه با عنایت به تورم های شکل گرفته تغییر کند. تولیدکنندگان مسکن حدودا هر ۱۵ روز یک مرتبه قیمت های خودرا بروزرسانی می کنند و قیمت دقیق معلوم نیست.
لزوم توجه علمی و دقیق به بازار مسکن؛ خانه، نیاز اولیه و لوکوموتیو اقتصاد
به گزارش مهر، ارتباط مستقیم بخش مسکن با زندگی روزمره مردم و اثرگذاری بالای صنعت ساختمان بر سایر بخش های اقتصادی، اهمیت توجه دقیق و علمی به این بخش را بالاتر از پیش آشکار می کند. کارشناسان تأکید دارند که مسکن نه فقط یک کالای مصرفی، بلکه بعنوان یکی از نیازهای اولیه مردم، نقش کلیدی در پویایی اقتصاد و ثبات اجتماعی ایفا می کند.
دولت های مختلف طی سالهای گذشته با طرح هایی همچون مسکن مهر و نهضت ملی مسکن کوشیده اند در بازار مسکن اثرگذاری داشته باشند، اما این اقدامات بیشتر نقطه ای بوده و اثرات آنها به سبب محدودیت ها و موانع متعدد، نتوانسته عمیق و کلان باشد. بررسی های کارشناسی نشان داده است شکاف موجود میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن، نشانگر آنست که نیاز به خانه در اقتصاد کشور یک نیاز موقت نبوده و چالشی ساختاری است که نیازمند سیاستگذاری طولانی مدت و راهبردی است.
تحلیل گران بازار مسکن تأکید دارند که ساماندهی این بازار مستلزم برنامه ریزی علمی، کاهش ناترازی های موجود و هماهنگی میان دستگاههای دولتی، انبوه سازان و بخش خصوصی است تا علاوه بر پاسخگویی به تقاضای حقیقی، ثبات و شفافیت در بازار مسکن ایجاد شود. این مهم در شرایطی اهمیت مضاعف پیدا می کند که صنعت ساختمان بعنوان لوکوموتیو اقتصاد کشور شناخته شده و کاهش کارآمدی آن می تواند اثرات مستقیم بر سایر بخش های اقتصادی داشته باشد.
بازار مسکن ایران؛ ناترازی شدید و لزوم برنامه ریزی علمی برای پاسخ به تقاضای مؤثر
سیدطه حسین مدنی، رییس اندیشکده حکمرانی هوشمند، در رابطه با شرایط بازار مسکن در کشور می گوید: اقتصاد ایران طی سالیان اخیر با یک ناترازی چشم گیر در بخش مسکن روبرو شده است. برمبنای آمارهای موجود، بازار مسکن هم اکنون با ۵ الی ۶ میلیون تقاضای انباشته شده روبه روست و علاوه بر این، تعداد واحدهای مسکونی فرسوده و نیازمند بازسازی نیز حدود ۸ میلیون واحد برآورد شده است.
وی ادامه داد: این شرایط به این معناست که بازار مسکن ایران برای رسیدن به تعادل به ساخت سالانه ۱.۵ میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد و در صورتیکه این تعداد واحد مسکونی ساخته نشود، تا انتهای سال ۱۴۱۰ ناترازی مسکن حدودا دو برابر خواهد شد و به ۱۲ میلیون واحد خواهد رسید.
مدنی اشاره کرد: در بازار مسکن زمانیکه پول و نوع نیاز متقاضی با یکدیگر سنخیت نداشته باشند، تقاضای نهفته شکل می گیرد. بعنوان مثال فردی که ۱۰ میلیارد تومان نقدینگی دارد، خانه مورد نظرش در منطقه ای خاص ۱۵ میلیارد تومان ارزش دارد یا اصلاً عرضه در سطح مورد نظر او وجود ندارد. این متقاضیان توان نسبی دارند اما هنوز به خرید نمی رسند و این تقاضا می تواند با تغییر شرایط مانند عرضه وام، تغییر قیمت یا افزایش عرضه، بالفعل شود.
وی ضمن اشاره به تقاضای سفته بازی در بازار مسکن اظهار داشت: قسمتی از متقاضیان نیازی مصرفی ندارند و صرفا برای حفظ ارزش پول در کوتاه مدت وارد بازار می شوند. این نوع تقاضا به طور معمول بازار مسکن را ملتهب کرده و نرخها را بصورت کاذب بالا می برد. با این وجود، تقاضای سرمایه گذاری در صورتیکه نقدینگی به بخش ساخت و تولید تزریق شود، می تواند به اقتصاد مسکن کمک نماید و مانند فعالیتهای کوتاه مدت و سریع، مخرب نیست.
رییس اندیشکده حکمرانی هوشمند اضافه کرد: بخش عمده مشکلات بازار مسکن ناشی از ضعف در روش های تأمین مالی است و استفاده از استراتژی های نوین همراه با ابزارهای تأمین مالی مانند احیای تعاونی های خانواده محور و مشارکت شرکتهای دانش بنیان در قالب پلت فرم های مطمئن فروش متری ساختمان می تواند اثربخشی شایان توجهی در جواب تقاضای مؤثر و رفع ناترازی این بازار داشته باشد.
او در آخر اشاره کرد: مشکلات بازار مسکن در ایران و ناترازی شدید آن بر کسی پوشیده نیست، اما با راهکارهای علمی قابل حل است. دولت نیز می تواند با اقداماتی همچون اصلاح برخی قوانین همچون قانون پیش فروش ساختمان، فروش متری و قاعده مند کردن پلت فرم های فعال در خرده فروشی ساختمان، عرضه زمین رایگان، الحاق مناطق جدید به شهر های دارای فضای پیرامونی و اعطای مجوز بلندمرتبه سازی در شهر های فاقد مناطق پیرامونی، خصوصاً در بافت فرسوده، به فعالین صنعت ساختمان در تدوین سناریوهای دقیق برای پاسخگویی به تقاضای مؤثر بازار مسکن کمک نماید.
به طور خلاصه افزایش ۵.۳ واحد درصدی تورم سالانه نهاده های ساختمانی بر بر اساس گزارش مرکز آمار در بین گروه های اجرائی، بیشترین تورم نقطه به نقطه با ۷۲.۸ درصد در ارتباط با گروه چوب و کمترین آن با ۲۱.۳ درصد در ارتباط با گروه شیشه بوده است. همچنین در بررسی تورم سالانه، تغییرات شاخص در چهار فصل منتهی به تابستان ۱۴۰۴ نسبت به دوره مشابه سال قبل ۳۶.۷ درصد گزارش شده است که در مقایسه با فصل قبل ۳۱.۴ درصد افزایشی معادل ۵.۳ واحد درصد داشته است. برای مثال فردی که ۱۰ میلیارد تومان نقدینگی دارد، خانه مورد نظرش در منطقه ای خاص ۱۵ میلیارد تومان ارزش دارد یا اصلاً عرضه در سطح مورد نظر او وجود ندارد.
منبع: مسیرساز
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب