بازار مسکن در رکود عمیق
به گزارش مسیرساز، افزایش بی سابقه اجاره بها در تابستان ۱۴۰۴، مستأجران را به مرز بحران رسانده است. مهدی سلطان محمدی می گوید: «خانه دار شدن تقریبا محال شده و بازار در رکود عمیق فرو رفته است.»
آرمان زارعی: تابستان ۱۴۰۴ در حالی به نیمه رسیده که بازار اجاره مسکن، با افزایش بی سابقه قیمت ها، به یکی از داغ ترین و پرچالش ترین موضوعات اقتصادی کشور تبدیل گشته است.
گزارش های میدانی از مناطق مختلف تهران نشان داده است که نرخ اجاره در مناطق متوسط هم به ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان در ماه رسیده است؛ عددی که برای خیلی از خانوارها، بخصوص اقشار کارگری و کم درآمد، عملا غیرقابل تأمین است. هم زمان با افزایش نرخ اجاره، قدرت خرید خانوارها کاسته شده و نابرابری در دسترسی به مسکن شدت گرفته است.
بحران اجاره نشینی امسال تنها محدود به کلان شهر تهران نیست و در خیلی از شهر های بزرگ کشور هم مستأجران با موجی از افزایش قیمت ها، کمبود عرضه، و نبود نظارت مؤثر رو به رو شده اند. این در شرایطی است که بازار خرید و فروش مسکن هم در رکودی عمیق فرو رفته؛ رکودی که نه تنها در سمت تقاضا، بلکه در قسمت تولید و عرضه هم خویش را نشان داده است.
کارشناسان اعتقاد دارند سیاست هایی همچون مالیات بر خانه های خالی، اجاره داری حرفه ای، یا پرداخت وام ودیعه مسکن نتوانسته اند اثر ملموسی بر کاهش التهاب بازار داشته باشند. از طرفی، نرخ بالای بهره بانکی، کاهش پس انداز خانوار، ضعف در نظام تسهیلات دهی، و خروج نیروی کار مهاجر از چرخه ساخت وساز، همچون عوامل تشدیدکننده رکود و فشار در بازار مسکن بوده اند. در چنین شرایطی، نبود داده های آماری به روز از جانب نهادهایی مانند بانک مرکزی، وزارت راه و مرکز آمار هم تحلیل دقیق تر شرایط بازار را با دشواری مواجه کرده است.
در همین رابطه مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازار مسکن با تشریح آخرین وضعیت این بازار در تابستان ۱۴۰۴، از تداوم رکود عمیق در قسمت خرید و افزایش شدید فشار بر مستأجران اطلاع داد. وی با تفکیک دو بخش فروش و اجاره، اظهار داشت: «باید بحث فروش را از اجاره جدا نماییم چون این دو در کوتاه مدت همبستگی زیادی ندارند. در بعضی سال ها امکان دارد نرخ اجاره خیلی بالا برود ولی قیمت فروش مسکن رشد چندانی نکند، یا برعکس.»
او اضافه کرد: «نوسانات بازار اجاره معمولا کمتر است و به طور عمده تابع تورم عمومی است، البته قیمت مسکن هم تاثیر گذار است ولی در کوتاه مدت، تورم نقش اصلی را دارد. ازاین رو میتوان انتظار داشت که همان تورمی که در این سال ها حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد بوده، در نرخ اجاره هم خودش را نشان دهد.»
سلطان محمدی در ادامه تصریح کرد: «بازار فروش مسکن مسایل متفاوتی دارد. بخشی از تقاضا برای مصرف خانوار است و قسمتی دیگر برای سرمایه گذاری. این موضوع بازار را پیچیده تر می کند.»
وی ضمن اشاره به رکود فعلی اظهار داشت: «در شرایط فعلی، بازار در یک رکود نسبی به سر می برد. این رکود هم در قسمت تولید مسکن وجود دارد و هم در قسمت تقاضا. میزان ساختمان های جدید، سرمایه گذاری و تکمیل پروژه ها کاسته شده. متاسفانه سال به سال با کاهش تولید مسکن مواجه بوده ایم و این میزان پاسخگوی تقاضا نیست.»
بیشتر بخوانید؛
اتفاق عجیب در بازار مسکن
توقف در بازار صنعت مسکن
سلطان محمدی با اشاره به اینکه توان خریداران بشدت افت کرده، اضافه کرد: «عدم رشد درآمد ملی در یک دهه گذشته سبب شده پس انداز خانوارها تحلیل برود. سیستم بانکی هم در موقعیتی نیست که بتواند وام مؤثر بدهد. بنابراین توان خریدار برای ورود به بازار کاهش پیدا کرده و مجموع این عوامل بازار را به رکود کشانده است.»
این کارشناس مسکن با تکیه بر این که نوسانات کوتاه مدت را نمی توان دقیق ارزیابی کرد، خاطرنشان کرد: «بازار مسکن مثل طلا و ارز نیست که روزانه واکنش نشان دهد. بازاری لَخت است و برای نشان دادن نوسانات احتیاج به حداقل دو ماه زمان دارد. معمولا اول حجم معاملات کاسته می شود و پس از مدتی فروشندگان متوجه می شوند که با قیمت های پیشنهادی نمی توانند فروش داشته باشند، آنجاست که قیمتها آغاز به تعدیل می کنند.»
او ضمن اشاره به ریسک های سیاسی و اقتصادی، تاکید کرد: «با بالا رفتن ریسک، سرمایه ها بسمت دارایی هایی می روند که نقدشوندگی سریع تری دارند. مسکن جزو دارایی هایی نیست که به سادگی نقد شود. ازاین رو وقتی نااطمینانی بالا می رود، سرمایه گذاران کمتر بسمت مسکن می آیند.»
سلطان محمدی در ادامه به مبحث نرخ سود بانکی پرداخت و اظهار داشت: «افزایش نرخ بهره هم یک عامل مهم است. حالا بانکها سود بالایی می دهند، صندوق های درآمد ثابت هم بیشتر از ۳۰ درصد سود دارند. وقتی فرد می تواند سودی این چنین بالا و بدون دردسر بگیرد، طبیعی است که کمتر وارد بازار پرهزینه ای مثل مسکن شود.»
او همینطور ضمن اشاره به افزایش هزینه های ساخت به علت کمبود نیروی کار مهاجر اظهار داشت: «بیش از ۵۰ درصد نیروی کار ساختمانی را مهاجران افغان تشکیل می دادند. حالا با خروج آنها، قیمت تمام شده ساخت بالا رفته. این افراد اغلب کارگران ساده بودند که جانشینی شان آسان تر بود، اما امروز کارگران ماهر هم در میان مهاجرین هستند و جایگزین کردنشان به سرعت ممکن نیست. تا نیروی کار داخلی تربیت شود، اساسا هزینه های ساخت وساز بالا باقی خواهد ماند.»
او در قسمت دیگری از سخنانش از توقف انتشار آمارهای رسمی انتقاد نمود و اظهار داشت: «متأسفانه در یک سال گذشته، نهادهایی مثل وزارت راه، بانک مرکزی و مرکز آمار ایران انتشار داده های بازار مسکن را متوقف کرده اند. ازاین رو ما اطلاع دقیقی از شرایط بازار نداریم و بیشتر به قول ها و مشاهدات شخصی و میدانی اتکا می نماییم.»
سلطان محمدی ضمن اشاره به تحولات سیاسی اخیر تاکید کرد: «تجاوز اسرائیل به ایران، معاملات مسکن را متوقف کرد. این که این وضعیت تا کجا ادامه پیدا کند، به شرایط سیاسی آینده بستگی دارد، اما چیزی که میتوان با قطعیت گفت اینست که بازار در رکود است و در ماههای آینده یا قیمتها ثابت می مانند یا حتی امکان دارد کمی کاهش یابند.»
او در رابطه با رشد اجاره در مناطق مختلف تهران اظهار داشت: «اجاره مثل هر پدیده اقتصادی تابع عرضه و تقاضاست. نمی توان با ابزارهای قانونی آنرا کنترل کرد. وقتی قیمت را پایین نگه دارید، عرضه کاسته می شود. در نتیجه نرخ اجاره در محدوده ای متعادل می شود که عرضه و تقاضا برابر باشند. مداخله دولت تاثیر چندانی ندارد، شاید در اجاره های قدیمی بتواند نقش ایفا کند، اما در اجاره های جدید عملا کاری از دست دولت برنمی آید.»
وی ضمن اشاره به حقوق پایین کارگران، اظهار نمود: «با توجه به این که حقوق کارگر زیر ۱۵ میلیون تومان است، طبیعی است که این قشر به سختی می تواند در مناطق اصلی شهر خانه اجاره کند. برخی به حاشیه شهر مهاجرت می کنند و برخی دیگر در فضاهای غیرمتعارف مانند کارگاه یا کارخانه و حتی روستاهای اطراف سکونت دارند.»
او افزود: «مهاجرین افغان پیشتر بار زیادی از بازار کار را به دوش می کشیدند اما چون معمولا خانواده هایشان در حاشیه شهر یا محل کار مستقر بودند، فشار زیادی بر بازار اجاره نمی آوردند. حالا با خروج آنها، کارگر ایرانی باید جایگزین شود و این جایگزینی به مفهوم افزایش دستمزد و در نهایت رشد قیمت تمام شده مسکن می باشد.»
سلطان محمدی در مورد طرح های دولتی هم اظهار داشت: «از ابتدا هم نباید انتظار داشت سیاست هایی مانند مالیات بر خانه های خالی، اجاره داری حرفه ای یا تسهیلات ودیعه اثر خاصی داشته باشند. کارشناسان بارها گفته اند که بازار اجاره فقط با افزایش عرضه تنظیم می شود، نه با مداخله اداری یا دستوری.»
او در آخر در رابطه با شانس خانه دار شدن خانه اولی ها اظهار داشت: «تقریباً محال است. این مساله فقط مختص ایران نیست، در خیلی از کشورها هم طبقه متوسط دیگر توان خرید مسکن ندارد. البته در کشورهایی مثل آمریکا و کانادا، شرایط برای خانه دار شدن کمی بهتر است چون منابع مالی و تسهیلات بانکی در دسترس ترند، اما در ایران دسترسی به تسهیلات سخت تر است.»
او ضمن اشاره به تغییر ساختار خانوادگی و افزایش طول عمر اضافه کرد: «در گذشته فرد با ارث پدر صاحب خانه می شد. اما امروز امید به زندگی بالا رفته و دیگر کسی نمی تواند روی ارث برای خرید مسکن حساب کند.
منبع: masirsaz.ir
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب