با اشاره به طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مطرح شد
تکلیف اسناد عادی و قولنامه ای چیست؟
به گزارش مسیرساز، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، معاون قوانین مجلس و یک کارشناس مسکن به سوالاتی در رابطه با تعیین تکلیف اسناد عادی و قولنامه ای پاسخ دادند.
به گزارش مسیرساز به نقل از ایسنا، قدمهای جدید در بی اعتباری معاملات قولنامه ای و تعیین تکلیف اسناد عادی در طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با حضور معاون امور املاک و سخنگوی سازمان ثبت و معاون قوانین مجلس در برنامه "میز اقتصاد" شبکه خبر بررسی گردید.
صفدر کشاورز معاون امور املاک و کاداستر و سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مهدی عبدالملکی معاون قوانین مجلس و فرهاد بیضایی کارشناس مسکن، در برنامه "میز اقتصاد" شنبه ۱۸ آذر ۱۴۰۲ به تشریح قدمهای جدید در تعیین تکلیف اسناد عادی و قولنامه ای پرداختند.
مجری: اگر قانون بی اعتباری اسناد قولنامه ای اجرائی شود، دسترسی مشاوران املاک به سازمان ثبت برای اینکه قراردادها آن جا ثبت و ضبط شود فراهم خواهد شد. این اتفاقی است که خیلی دیر نیست و از آن خیلی فاصله ای نداریم، خبری است که پس از تصویب اگر اشتباه نکنم ماده یک این قانون در مجمع بود که منتشر گردید. یک قاعده فقهی وجود دارد از قدیم هم بوده این است که اگر شما دو نفر باشید روی یک کاغذی که پشتش هم باطله است بنویسید که بطورمثال فلان ملک را معامله کردید، شاهد هم داریم، امضا و مهر کنید و اثر انگشت بزنید، این در دادگاه قابل استناد است و بطورمثال یک ملکی باشد سند تک برگ داشته باشد، شما این برگه را داشته باشید، یک تاریخش برای پیش از آن سند تک برگ باشد، آن سند تک برگ باطل می شود. طبیعتاً این سند عادی بسیاری از به قول خود رییس قوه قضائیه، نقل قول را از ایشان می آورد که یک بخش زیادی از پرونده های ورودی قوه قضائیه به خاطر همین سندهای عادی و مبایعه نامه ای است. در تصویر چند نمونه اش را آورده ام. اگر باهم ببینیم، حتما شما تا الآن این را دیده اید. اگر خیلی قدیمتر باشد، چنین سندهایی داشتید، بعد این سردفترچه ای ها را داشتید؛ یک سندهایی بودند که به منقوله دار مشهور است. یک سری سندهایی داشتیم که در مشاور املاک؛ بنگاه می رفتیم می نوشتیم، انواع باز این ها سند عادی بود. اما چیزی که مد نظر است این است؛ سند تک برگ و اتفاقی که باید بیفتد این است که اعتبار همه سندها به جز این سند باید از بین برود. این سند؛ سند رسمی است. اینکه چگونه این اتفاق خواهد افتاد؟ ما در کشور تعداد خیلی زیادی، در برنامه هم یکی از سؤالاتمان هم همین است که چه تعداد ما سند مبایعه نامه ای، قولنامه ای و سندهای دست نویس این شکلی داریم خواهیم پرسید. پروسه اینکه قانون به ما چه می گوید کسانی که می خواهند این سند را داشته باشند باید چه کار کنند؟ طبیعتاً می دانید که بسیاری از شما یا ما اگر جایی یک پیش فروش مسکنی می خواستند برگزار کنند، بسیاری از مردم ترس داشتند که پولشان را بگذارند آن جا، چون خیلی اتفاقات بدی می افتاد، این شکلی که شما پولتان را می دادید می رفتید می دیدید که این ملکی که بطورمثال این تعاونی گذاشته؛ ۱۰ نفر دیگر هم با شما این ملک را خریده اند، این چالش کجا به وجود آمده؟ وقتی سند تک برگ و رسمی وجود نداشت. یک دستور خیلی صریح هم از رهبری داریم که در برنامه قبل هم راجع به آن صحبت کردیم که فرمودند مصلحت قطعی نظام این است که ما سند رسمی داشته باشیم، بی اعتبار نماییم اسناد عادی و قولنامه ای را. در برنامه میز اقتصاد می خواهیم ببینیم ساز و کاری که این اتفاق مقرر است بیفتد به چه صورت است؟ گام جدیدی که برداشته می شود چیست و چقدر طول می کشد که این اتفاق بیفتد؟
سوال: آقای کشاورز چقدر سازمان ثبت الآن آمادگی دارد که این اتفاق را رقم بزند؟ اصلاً برآوردی داریم که چقدر از این سندهای دست نویس، مبایعه نامه ای و قولنامه ای داریم؟
صفدر کشاورز: یکی از با اهمیت ترین چالش های حوزه املاک در کشور، وجود نقل و انتقالات عادی بود که همین چالش مشکلاتی را در کشور ایجاد کرده بود ازجمله این مشکلات، عدم امکان شناسایی مالکین واقعی در کشور بود و همین طور عدم امکان اتمام حدنگار در کشور، بحث پولشویی، کلاهبرداری و همین طور افزایش ورودی پرونده های قضایی در عرصه املاک. بنا بر آمار رسمی، دعاوی در رابطه با املاک بطور مستقیم با حوزه املاک بیش از ۳۴ درصد پرونده ها را تشکیل می داد و اگر دعاوی ای که منشأ آنها بحث مالکیت بود در محاکم را هم بخواهیم حساب نماییم، صاحب دعاوی که ریشه در املاک وجود داشته باشد را قریب ۵۰ درصد دعاوی را می توانیم بگوییم در این زمینه وجود دارد.
سؤال: ۵۰ درصد دعاوی کل محاکم قضایی ما؟
صفدر کشاورز: پرونده هایی که مستقیماً در رابطه با املاک باشند؛ تا ۳۴ درصد پرونده ها را می سازند. در مجموع با دعاوی که موضوعش املاک نیست؛ ولی ریشه در املاک دارد حدوداً به این میزان می رسد؛ بنابر این برای ساماندهی به این مساله در چند سال پیش مبادرت به ارائه طرحی شد به عنوان ارتقای اعتبار سند رسمی که بعداً تبدیل شد به طرح الزام به ثبت رسمی معاملات. این طرح طی چند سال در مجلس در کمیسیون های مختلف مورد بررسی و کارشناسی قرار گرفت در نهایت منجر به تصویب آن در مجلس شد. بنا به آن ایراداتی که شورای نگهبان به موضوع داشتند، چند بار بین مجلس و شورای نگهبان رد و بدل شد، در نهایت در دی ماه سال قبل مجلس با اصرار بر مصوبه خود، آنرا به مجمع تشخیص مصلحت ارجاع کرد. در مجمع تشخیص مصلحت نظام از دی ماه سال قبل ۲۵ جلسه کارشناسی در دبیرخانه کمیسیون حقوقی- قضایی مجمع برگزار گردید، در نهایت شش جلسه هم در خود کمیسیون حقوقی- قضایی با حضور اعضای اصلی همچون آیت الله محسنی اژه ای و همین طور سایر اعضای کمیسیون حقوقی- قضایی مورد بررسی قرار گرفت تا در ۲۲ آبان ماه امسال به صحن اصلی مجمع ارسال شد. دومین جلسه مجمع را ما هفته گذشته روز چهارشنبه داشتیم. در این نشست ماده یک این طرح مورد بررسی قرار گرفت، صحبت های موافقین و مخالفین شنیده شد. در نهایت ماده یک این مجمع؛ مورد تأیید و تصویب قرار گرفت.
سؤال: آقای عبدالملکی بفرمایید با این گزارشی که دیدیم. این مشکلاتی که در این گزارش عنوان شد که تعدادش کم هم نیست، با این قانونی که بررسی می شود و ان شاء الله تصویب شود، چقدرش برطرف خواهد شد؟
عبدالملکی: یکی از با اهمیت ترین قوانینی که در این زمینه در امتداد برخورد با مفاسد موجود در عرصه معاملات اموال غیرمنقول در دست بررسی بود بحمدلله با اهمیت ترین ماده آن که ماده یک آن بود در هفته گذشته به تصویب مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید. البته این جا باید ذکر کنم که مواد مهم دیگری از این مصوبه هنوز باقی است که ان شاء الله آنها هم به تصویب مجمع تشخیص مصلحت نظام برسد و ما بتوانیم با یک قانون خوب و کارآمد در این زمینه کم کم و به تدریج مفاسد را در این زمینه با آن مقابله نماییم و آنها را از نظام حقوقی مان بزداییم.
سؤال: این ماده ای که الآن به آن اشاره کردید و تصویب شده چیست دقیقاً؟ کمی از جزئیاتش را بفرمایید.
عبدالملکی: به سبب ماده یک این مصوبه، از تاریخی که این قانون لازم الاجرا شود کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول از قبیل فروش، رهن، انتقال منافع و امثال این ها بایستی بصورت رسمی صورت گیرد و اگر غیررسمی کسی معامله ای انجام دهد فروش یا خریدی را انجام دهد دادگاه آن معامله را نمی پذیرد یعنی استماع نمی کند آن دعوا را. به عبارت دیگر، همه افرادی که می خواهند در عرصه اموال غیرمنقول معامله ای را انجام دهند، هر نوع معامله ای، به جز اجاره های زیر دو سال یعنی اجاره های یک ساله ای که الآن هم اکنون مردم انجام می دهند، این ها مشمول این قانون نیست. ولی سایر قراردادها راجع به اموال غیر منقول مشمول این ماده می شود. این ها همه باید بصورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی یا سایر طرق رسمی که در همین قانون پیش بینی شده صورت گیرد. اگر کسی این معاملات را بصورت غیررسمی و عادی و به قول معروف این طور که در افواه است بصورت قولنامه ای انجام دهد، چنانچه دعوایی برای او پیش بیاید، قوه قضائیه دعوای او را استماع نخواهد کرد. بطورمثال خریداری پس از لازم الاجرا شدن این قانون، رفته یک ملکی را بصورت عادی خریده است و از قضا فروشنده برای زدن سند یا برای تحویل ملک اقدام نمی کند و بر خلاف قراردادش عمل می کند، در این جا خریدار قاعدتاً به دستگاه قضایی می خواهد رجوع کند و از دستگاه قضا الزام طرف قرارداد را خودش و فروشنده را به انجام تعهدات، انتقال مبیع، تسلیم مبیع بخواهد. اینجا دادگاه به سبب این ماده، قرار عدم استماع صادر می کند، یعنی آن دعوا را نمی شنود. می گوید آقای خریدار شما بایستی قراردادت را بصورت رسمی انجام می دادی تا من دعوایت را بشنوم، پس دعوا را اصلاً نمی شنود.
سؤال: یعنی اینکه اگر این قانون تصویب گردید و فردا روزی روی همین برگه های کاغذی که مرسوم بود بین خودمان می نوشتیم، هیچ دادگاهی حرف ما را گوش نخواهد داد. درست است؟
عبدالملکی: بله، دقیقاً چه از جانب خریدار، چه از جانب فروشنده.
سؤال: تکلیف افرادی که الآن مبایعه نامه ای هستند یعنی الآن بطورمثال من یک ملکی دارم دستی نوشته ام؛ تکلیف من چه می شود الآن؟ الآن چقدر وقت دارم؟ قانون چقدر به من وقت می دهد؟ من باید چه کار کنم؟ کجا مراجعه کنم؟
عبدالملکی: من یک دفعه دیگر تاکید می کنم؛ ماده یک راجع به پس از این است، راجع به گذشته نیست، یعنی مردم عزیز ما هیچ جای نگرانی نداشته باشند. راجع به آینده است، آن هم آینده ای که پس از گذشت مهلت هایی که در این قانون آمده، این ماده لازم الاجرا می شود. اما راجع به گذشته، افرادی هستند که باتوجه به وضعیت فعلی ما این ها الآن مالک یک مال غیرمنقول هستند، مالک یک ملکی هستند و الآن سند رسمی ندارند، سؤال شما این است که تکلیف این ها چه می شود؟ آیا این ها اگر دعوا یا چیزی داشته باشند قوه قضائیه این دعوا را می شنود یا نه؟ پاسخش این است که بله، حتما می شنود و تدابیر بسیار خوبی در این قانون پیش بینی شده که این عزیزان اگر در آن فرایندها وارد شوند و ادعایشان را بتوانند اثبات کنند، سند رسمی به آنها تحویل داده خواهد شد؛ و حدودا کلیه موانع غیرضرور صدور سند رسمی در این مصوبه برداشته شده و افرادی که الآن مالک هستند، اما سند ندارند، این ها سند رسمی ان شاء الله با فرایندهایی که در این قانون پیش بینی شده به آنها تحویل داده می شود و طبیعی است که پس از آن هم می توانند معاملات خودرا بصورت رسمی و بصورت خیلی سهل انجام دهند.
سؤال: آقای کشاورز دقیقاً برای این هایی که ناظر به گذشته است چه موانعی مقرر است برطرف شود که مردم آسان تر بیایند سند رسمی بگیرند؟
کشاورز: اشاره فرمودند آقای عبدالملکی باتوجه به ماده ۱۰ این طرح، پیش بینی شده اشخاصی که دارای مدارک عادی هستند و تا کنون نتوانسته اند نسبت به ملکشان سند مالکیت بگیرند، سازمان ثبت یک سامانه ای را به وجود می آورد که می توانند ادعاهای خودرا همراه مدارک و مستنداتشان در این سامانه بارگذاری کنند. دو سال مهلت است برای این افراد که اولاً در این سامانه ثبت نام کنند و مدارکشان را بارگذاری کنند.
سؤال: اسم سامانه چیست؟
کشاورز: سامانه ثبت ادعاها که بناست ان شاء الله سازمان ثبت پس از لازم الاجرا شدن این قانون حداکثر ظرف یک سال این سامانه را بوجود آورد. این سامانه که بوجود آمد، اشخاصی که دارای اسناد عادی هستند می توانند ادعای خودرا در این سامانه بارگذاری کنند؛ ظرف دو سال و ظرف دو سال بعد این را تعیین تکلیف کنند. تعیین تکلیف به چه شکل؟ به یکی از این سه شکلی که عرض می کنم؛ یک- یا اینکه نسبت به آن سند عادیشان بیایند از اداره ثبت اسناد سند بگیرند، چون ما همین الآن هم مقرراتش را داریم برای اسناد عادی ظرفیتی را قانون گذار ایجاد کرده؛ قانون تعیین تکلیف ظرفیت ثبتی و اراضی فاقد سند که می توانند با ثبت نام در آن برای اسناد عادی خودشان پیگیری کنند و اسناد بگیرند. بحث دوم- می توانند نسبت به آن، سند رسمی تنظیم کنند. دفتر اسناد رسمی سند عادیشان را به رسمی تبدیل کنند و حالت سوم این است که نسبت به آن سند عادیشان در مرجع قضایی در نهایت تعیین تکلیف شود. طرح الزام سند عادی شان در مرجع قضایی در نهایت تعیین تکلیف شود. طرح الزام به ثبت رسمی کنند. طرح الزام به انتقال رسمی کنند از جانب فروشنده، در نهایت به یکی از سه شکلی که عرض کردم ظرف این چهار سال؛ دو سال برای ثبت نام و دو سال هم برای تعیین تکلیف؛ وضعیت اسناد عادی که دست مردم است و از گذشته تنظیم شده ان شاء الله تعیین تکلیف خواهد شد.
سؤال: شما چقدر آماده اید برای همین سامانه، چون همیشه در همه دستگاهها راه اندازی سامانه ها؛ چیزی که دستگاهها عنوان می کنند این است که یک کار سخت، زمان بر و زیرساخت نیاز دارد، سرویس و تحت وب و این طور چیزهایی که همیشه می شنویم، شما چقدر آمادگی دارید الآن این کار را انجام دهید؟
کشاورز: ان شاء الله از لازم الاجرا شدن این قانون، چون ۱۵ ماده دارد این طرح. ماده یک آن تصویب شده، سایر موادش ان شاء الله به تصویب برسد و این ابلاغ شود، طبق این قانون، سازمان ظرف یک سال فرصت دارد این سامانه را بوجود آورد که ان شاء الله سازمان کمتر از یک سال این سامانه را ایجاد و راه اندازی خواهدنمود.
سؤال: آیا تا الآن کاری پیش رفته است؟
کشاورز: بله، باتوجه به تصویب ماده یک این طرح، ما همین امروز جلسه ای را در خود ستاد تشکیل دادیم و برای بهتر انجام شدن و مدیریت اجرای این قانون در عرصه اجرائی سازمان ثبت اسناد، کارگروه هایی را تشکیل دادیم در چند بخش. کارگروه فناوری بود باتوجه به اینکه در همین طرح دیده شده در چند سامانه ای که باید ایجاد شود؛ سامانه همین ثبت ادعاها، سامانه دسترسی که باب مشاورین خواهیم داد.
سؤال: این هایی که ناظر به گذشته بود یعنی کسانی که قبلاً سند عادی داشتند بیایند چه کار کنند؟ حالا از این به بعد، از موقعی که تصویب و لازم الاجرا و همه کارها انجام شد، چه اتفاقی در عرصه سند زدن انجام می شود؟ یعنی دیگر مردم نمی توانند بین خودشان سند عادی داشته باشند؟ یا اگر سند عادی داشتند برایشان چه اتفاقی خواهد افتاد؟
کشاورز: با تصویب این قانون، بنا بر این است هر گونه نقل و انتقالی درباب اموال غیرمنقول شامل عین یا منافع، خود ملک یا اینکه منافعش اجاره داده باشد، رهن داده باشد، پس از تصویب و لازم الاجرا شدن این، فقط هر گونه عمل حقوقی و نقل انتقالی باید در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد به ثبت برسد. سامانه ثبت الکترونیکی اسناد همان سامانه ای است که هم اکنون در دفاتر اسناد رسمی از آن استفاده می شود و پیش بینی شده و اگر این معاملات و این نقل و انتقالی که باید در سامانه به ثبت برسد و اگر نرسید، توضیح دادند آقای عبدالملکی، هر گونه طرح دعوا راجع به این ها در محاکم قضایی قابل استماع نخواهد بود.
سؤال: در عرصه مشاورین املاک چه اتفاقی می افتد؟
کشاورز: در مشاورین املاک پس از اینکه بحث تسهیلگری را انجام دادند، واسطه گری انجام شد، به تفاهم رسیدند خریدار و فروشنده، مثل گذشته دیگر مشاورین املاک قراردادی را منعقد نمی کنند بلکه با دسترسی که ما به آنها می دهیم از سامانه ثبت الکترونیک اسناد، مفاد قرارداد را در آن سامانه وارد می کنند، سند در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود، یعنی نقش مشاورین املاک مثل گذشته؛ بحث آن ایجاد تفاهم است، بعد از ایجاد تفاهم دیگر مثل گذشته قرارداد عادی را تنظیم نخواهند کرد بلکه با آن دسترسی که به آنها می دهیم اطلاعات را وارد می کنند، طرفین را برای تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی ارسال می کنند و راهنمایی می کنند به دفاتر اسناد.
سؤال: پیش نویس را پس می نویسند، ثبت می کنند، دیگر بقیه اش می رود در دفترخانه ها به انجام می رسد. بطورمثال شما فکر کنید در آن دو سالی که وقت بود افرادی که بیایند ادعایشان را ثبت کنند یکی بهر دلیلی نیامد و این کار را نکرد، چه خطری تهدیدش می کند؟ چه اتفاقی ممکنست بعدها برای او بیفتد؟
کشاورز: عرض کردم این قانون دو سال برای ثبت و دو سال هم برای تعیین تکلیف؛ مجموعاً چهار سال فرصت داده است. اگر اشخاصی بهر دلیلی نتوانستند بیایند در این قانون از این ظرفیت چهار سال استفاده کنند، قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند، کما فی السابق پا برجاست، می توانند از آن قانون وارد شوند، ثبت نام کنند، رسیدگی می شود برای آنها سند صادر می شود به شرطی که نسبت به آن ملک ثبتی و ادعایی در آن سامانه ثبت ادعاها وارد نشده باشد و یا اینکه شخصی نسبت به آن ملک، سند مالکیتی نگرفته باشد. اگر این دو اتفاق نیفتاده باشد مثل گذشته می تواند بیاید در قانون تعیین تکلیف سازمان ثبت، ثبت نام کند و رسیدگی شود، سند مالکیتش صادر شود.
سؤال: یک سری تعاونی ها ما همیشه داشتیم که بطورمثال مشکل سندی داشتند، بطورمثال ۱۰۰ واحدی است؛ ۹۹ واحد همه کارهایش انجام شده، یک واحد هنوز انجام نشده، نمی توانند سند بگیرند. این ها تکلیفشان چه می شود؟
کشاورز: در این طرح دیده شده نسبت به واحدها و یا مجتمع های مسکونی که تا کنون نتوانستند پایان کار بگیرند، چون می دانید تفکیک آپارتمان، تفکیک واحدها منوط به داشتن پایان کار است. وقتی که پایان کار نسبت به ملکی صادر نشود عملاً نمی شود تفکیک کرد و عملاً نمی شود نسبت به قطعات سند صادر کرد. در این طرح دیده شده نسبت به مجتمعی که نتوان پایان کار صادر کرد، وقتی که جریمه و هزینه صدور پایان کار مشخص شد هر واحدی می تواند نسبت به سهم خود از کل هزینه اش را پرداخت کند به شهرداری، شهرداری هم موظف است که پایان کار کلی را با ذکر مشاعات و مفروضاتش مشخص، گواهی اش را صادر کند، تحویل سازمان ثبت دهد و ثبت اسناد نسبت به آن یک واحدی که هزینه هایش را پرداخت کرده، سندش را صادر خواهدنمود.
سؤال: آقای بیضایی اگر این اتفاق هایی که راجع به آن صحبت می نماییم بیفتد چقدر سرمایه گذاری در عرصه مسکن رونق می گیرد؟ چقدر این نگرانی که بعضاً مردم دارند و سرمایه گذاران برای این طرح های پیش فروش که کم هم نیست و می توانند آورده ای داشته باشند و می توانند کمک کنند به ساخت و رونق بازار مسکن، چقدر می شود این نگرانی برطرف شود؟
بیضایی: با اهمیت ترین مسأله ای که در بحث تصویب این قانون وجود دارد؛ بحث امنیت سرمایه گذاری است. می تواند انحاء مختلف سرمایه گذاری که یکی از روش های تامین مسکن؛ همین مسأله پیش فروش است که به خاطر مسأله ریسک بالای سرمایه گذاری و عقود افراد، به ویژه در پروژه های کلانی که در عرصه پیش فروش می آمدند و اجرائی می کردند، این ریسک کاهش داده می شود و مردم با اطمینان بیشتری می توانند در پروژه های پیش فروش مسکن ورود داشته باشند و امکان اینکه ما بتوانیم پروژه های بزرگ را برای پیش فروش مسکن حتی در بخش خصوصی هم به وجود بیاوریم، به وجود خواهد آمد.
سؤال: آقای کشاورز الآن این نکته ای که آقای بیضایی به آن اشاره کردند ما خیلی داشتیم پرونده های مختلفی که یک ملکی به چند نفر فروخته شده، پیش فروش شده، این چگونه حل خواهد شد؟
کشاورز: بنا بر این است افرادی که سند ندارند، افرادی که نسبت به ملکشان سند صادر نشده و مالکیتشان رسمی نیست در آن سامانه موضوع ماده ۱۰ که عرض کردم سامانه ثبت ادعاها است، اولاً ادعاهایشان را در آن سامانه ثبت نام کنند، مدارکشان را بارگذاری کنند، اگر شرایط به شکلی بود که خواستند در این مهلت چهار ساله نسبت به همان موضوع، نقل و انتقالی انجام دهند، این پیش بینی شده در همین طرح که می توانند آن حق خودشان را یعنی حقوق متصوره را در دفاتر اسناد رسمی انتقال دهند.
سؤال: چگونه می شود که شخص دیگری نیاید مثلاًَ این ملک را خریداری کند؟
کشاورز: باتوجه به اینکه مقرر شده در این طرح اولاً اشخاص هم ادعاهای خودرا با مدارک و مستندات و ملکشان را با مقتضات جغرافیایی در سامانه بارگذاری کنند، وقتی با این مشخصات در سامانه بارگذاری کنند، می شود تشخیص داد که یک ملک چند نفر نسبت به این ادعا دارند و بارگذاری کرده اند. طبیعتاً هر یک از این ها وقتی می خواهند انتقال دهند، ضمن اینکه حقوق متصوره در این را انتقال می دهند، آن بحث معارضین یا موارد و مدعیان دیگر را هم به خریدار تذکر داده می شود و به او منتقل می شود.
سؤال: بطورمثال من که خریدارم چگونه، شما فکر کنید یک فروشنده ای یا پیش فروش کننده ای هستید، من بخواهم بیایم در ملکی که شما می خواهید پیش فروش کنید، آیا این دسترسی را خواهم داشت به عنوان یک شهروند عادی بتوانم متوجه شوم این خانه بطورمثال چند نفر نسبت به آن ادعا دارند که من نروم بطورمثال ۵۰ ادعا بشود ۵۱ ادعا؟
کشاورز: نه جنابعالی نه، ولی دفاتر اسناد رسمی این دسترسی را دارند به سامانه ثبت ادعاها، عرض کردم پس از ثبت این ادعاها هر کس می خواهد نقل و انتقالی راجع به حقوق متصوره داشته باشد، باید برود دفاتر اسناد رسمی.
سؤال: پس می توانیم مراجعه نماییم دفتر اسناد رسمی یک استعلام نماییم ببینیم این ملکی که می خواهم معامله کنم آیا معارض یا کسی که ادعایی داشته باشد دارد نسبت به آن یا نه؟
کشاورز: بله، نسبت به این ملک آیا ادعای دیگری وجود دارد یا خیر. سامانه پاسخ می دهد که ادعایی وجود دارد یا ندارد.
سؤال: چه روزی می آید اگر ما یک سند رسمی گرفتیم، دیگر هیچ ادعاهایی روی سند عادی نتواند این را باطل کند؛ پس از آن چهار سال است یا زودتر این اتفاق ممکنست بیفتد.
کشاورز: اولاً با اجرای این طرح، بنا بر این است که دیگر همه نقل و انتقالات بصورت رسمی باشد. وقتی که رسمی گردید، احراز مالکیت و استعلام از مالکیت مشخص می شود. اما درباب اینکه چه تضمینی دارد که پس از این ابطال نشود؟ همان موضوع ماده یک است. در همین موضوع ماده یک پیش بینی شده چنانچه اشخاص با این کیفیت بیایند نقل و انتقال رسمی انجام دهند، از این نقل و انتقال رسمی در مقابل ادعاهای عادی، حاکمیت می خواهد حفاظت کند، می خواهد در حقیقت حمایت کند. آقای عبدالملکی اشاره فرمودند بنا بر این است که یک سال پس از راه اندازی این سامانه موضوع ماده ۱۰، هر عمل حقوقی لزوماً باید در سامانه ثبت الکترونیک به ثبت برسد. اگر به ثبت نرسد، دعاوی راجع به این ازجمله ابطال سند در محاکم قابل استماع نخواهد بود؛ بدین سبب این همان ضمانتی است که حاکمیت و قانون گذار دارد در قبال اسناد رسمی ارائه می دهد.
سؤال: در حقیقت وقتی این سند عادی را دیگر دادگاه نمی پذیرد بصورت خودکار این سند رسمی اعتبار خواهد داشت؟
کشاورز: بله، حتی در این طرح دیده شده به صراحت ادعاهای این افراد دارای عادی نسبت به سند رسمی، قابل استماع نخواهند بود.
منبع: masirsaz.ir
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب