قهر عرضه و تقاضا در بازار مسکن پایتخت
بررسی سه شاخص قیمت، متراژ و محدوده معاملات حاکی از آنست که دو سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن شهر تهران، مسیری جداگانه را طی می کنند؛ بدین معنا که عرضه واحدها از نوع بزرگ متراژ، بالاتر از میانگین قیمت و در محدوده شمال تهران است اما تقاضای واقعی در واحدهای کوچک، کمتر از متوسط قیمت و در مناطق مصرفی تمرکز کرده است.
به گزارش مسیرساز به نقل از ایسنا، نزدیک ۵۷ درصد معاملات مسکن در محدوده قیمتی کمتر از میانگین شهر یعنی پایین تر از ۳۹.۴ میلیون تومان در هر متر مربع انجام می شود. از جانب دیگر متوسط قیمت در ۱۶ منطقه از شهر تهران پایین تر از سطح میانگین کلی است. واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر مربع رتبه اول از نظر مساحت را به خود اختصاص می دهد و حدود ۵۴ درصد معاملات در واحدهای کمتر از ۸۰ متر انجام می شود. این در حالیست که عمده واحدهای عرضه شده در آگهی ها در محدوده شمالی پایتخت و بالاتر از ۸۰ متر مربع هستند.
عمده خریدهای بازار مسکن در سه ماهه ابتدای امسال از نوع سرمایه گذاری بوده است. اما اتفاق مثبت می تواند این باشد که جریان بخر و بفروشی و سفته بازی در عین حال که بازار مسکن را مأمنی برای حفظ ارزش دارایی انتخاب نموده، تقاضای بالفعل خرید در سالهای آتی را در محاسبات خود لحاظ کرده است. به سبب رشد سنگین قیمت خانه در چهار سال اخیر نبض خریدهای مصرفی بسیار کند می زند و خریدهای سرمایه ای بعد از غیبت حدودا یک ساله عمده فضای بازار ملک را از اسفند سال قبل تا کنون به خود مختص کرده است.
بازار مسکن در ماههای اردیبهشت و خرداد ۱۴۰۱ با دو تغییر معنادار مواجه گردید. دو تورم ماهیانه ۶.۱ و ۸.۴ درصد در ماههای دوم و سوم سال جاری گویای آنست که سرمایه گذاران با پیش فرض انتظارات تورمی، افزایش تورم، رکود بازارهای رقیب و افت بورس، بازار ملک را برای حفظ ارزش دارایی خود انتخاب نموده اند. با اینحال چشم انداز خودرا معطوف به دوره رونق خریدهای مصرفی در آینده قرار داده و سرمایه خودرا به خرید آپارتمان هایی متناسب با الگوی مصرف اختصاص داده اند.
خرداد امسال دو رکورد در بازار املاک پایتخت به ثبت رسید. اولین رکورد به رسیدن متوسط قیمت به ۳۹.۴ میلیون تومان در هر متر مربع مربوط می شود که رقمی بی سابقه شمرده می شود. اتفاق دیگر رسیدن تعداد معاملات به حد معمول است که در ۴۹ ماه گذشته بی سابقه بود. خرداد ۱۴۰۱ حدود ۱۴ هزار قرارداد خرید و فروش خانه در تهران به امضا رسید که در ۴۹ ماه گذشته با چنین حجمی از معاملات مواجه نشده بود.
قیمت مسکن در یک ماه ۸.۴ درصد افزوده شد که بالاترین بازدهی را بین بازارهای سکه، دلار و سهام به خود اختصاص داد رشد سالیانه قیمت مسکن نیز ۳۲.۸ درصد به ثبت رسید. البته تورم عمومی در هر دو شاخص ماهیانه و سالیانه به ترتیب با ثبت رکورد ۱۲ درصد و ۵۲ درصد، بالاتر از تورم بازار مسکن قرار گرفت. شرایط فعلی گویای آنست که برخلاف دهه های گذشته، بازار مسکن به سرعت خودرا با تحولات اقتصادی وفق می دهد. از جانب دیگر نرخ رشد واقعی قیمت مسکن، منفی است. بدین معنا که قیمت اسمی مسکن حدود ۳۳ درصد رشد کرده اما قیمت واقعی آن ۱۹ درصد کم شده است.
از جانب دیگر بازار مسکن شهر تهران با عرضه ی انبوه واحدهای بزرگ متراژ در نیمه شمالی روبه رو شده است. زمین گیر شدن سرمایه ها در بخش زمین و مسکن، دو لطمه را متوجه هردو طرف عرضه و تقاضا کرده است. طرف عرضه بااینکه از ماراتن رشد قیمتها سود برده اما در عین حال با بلوکه شدن دارایی خود روبه رو شده است. طرف تقاضای مصرفی نیز به لحاظ جهش سنگین قیمتها بطور کلی از بازار کنار رفته و این عامل، گردش نقدینگی در بازار را مختل کرده است.
اشتباه محاسبات سرمایه گذاران ملکی طی حدود یک دهه اخیر درباب تمرکز بر واحدهای بزرگ متراژ و لوکس منجر به اشباع بازار در این بخش شده است. بر این اساس جریان سرمایه گذاری باید مسیر خودرا در هر دو بخش تولید و سفته بازی از شمال به مرکز، جنوب و حومه تهران تغییر دهد.
با وجود سرکوب توان تقاضای واقعی خرید مسکن، خردادماه امسال تعداد معاملات نسبت به ماه گذشته ۳۲ درصد و در مقایسه با خرداد سال قبل ۱۷۲ درصد رشد کرد. بررسی ها گویای آنست که عمده خرید و فروش ها از نوع سرمایه گذاری است. باتوجه به خلاء پایه های مالیاتی در بخش املاک، مسکن نه فقط به عنوان سپری در مقابل تورم، سرمایه ها را حفظ می نماید بلکه بنا بگفته کارشناسان، در بلندمدت تمامی بازارها را به لحاظ بازده سرمایه پشت سر می گذارد.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب