تهران دیگر جا ندارد
به گزارش مسیرساز، کارشناسان سال هاست اخطار می دهند تهران و برخی کلانشهرها دیگر ظرفیت توسعه جمعیتی و سکونتگاهی را ندارند، ازاین رو راه خانه دار شدن مردم ساخت مسکن، واگذاری زمین و ایجاد جاذبه های شغلی و سکونتی در شهر های کوچک و روستاها با لحاظ آمایش سرزمین و کاربری اراضی است که در این جهت وزارت راه و شهرسازی، برنامه واگذاری زمین در روستاها را آغاز و تابحال ۲۳۰ هزار قطعه زمین روستایی را تأمین کرده است.
به گزارش مسیرساز به نقل از خبر آنلاین، تأمین زمین برای ساخت مسکن در سالیان اخیر به یکی از مهم ترین محورهای سیاستهای دولت تبدیل گشته است؛ موضوعی که در قانون جهش تولید مسکن و سپس در برنامه هفتم توسعه نیز مورد تاکید قرار گرفت. در عین حال، تجربه اجرای طرح های مختلف نشان داده که میان تأمین زمین و ایجاد مسکن قابل سکونت فاصله قابل توجهی وجود دارد.
ایسنا در خبری نوشت: این مورد در برنامه هفتم توسعه نیز با جزئیات بیشتری مورد توجه قرار گرفته است. بر مبنای ماده ۵۰ این قانون، وزارت راه و شهرسازی مکلف شده برای افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور، در روستاها، شهر های کوچک و میانی، مناطق مرزی و از راه شهرک سازی برنامه ریزی کند. این قانون افزایش حداقل ۰.۲ درصدی مساحت سرزمین به ظرفیت سکونتگاهی را با تراکم حداکثر ۶۰ نفر در هکتار هدف گذاری کرده و در امتداد تسهیل مهاجرت معکوس، امکان واگذاری ۹۹ ساله زمین را نیز پیشبینی کرده است.
نکته مهم اینجاست که قانون، این توسعه را به رعایت سند آمایش سرزمین و ملاحظات مربوط به کاربری اراضی نیز مشروط کرده است. ازاین رو هدف، صرفا افزایش محدوده شهرها یا توزیع زمین در نقاط مختلف کشور نیست؛ بلکه مقرر است ظرفیتهای جدید سکونتی در مناطقی ایجاد شود که امکان استقرار جمعیت و عرضه خدمات در آنها وجود داشته باشد.
۲۳۰ هزار قطعه زمین روستایی در راه واگذاری
ر همین چارچوب، یکی از برنامه های فعلی وزارت راه و شهرسازی، تأمین زمین در روستاهاست. طبق اعلام اخیر حبیب الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی حدود ۲۳۰ هزار قطعه زمین روستایی در کشور تأمین شده که در مراحل مختلف آماده سازی قرار دارد و مقرر است فرایند ثبت نام متقاضیان آنها در حدود ۱۴۰۰ روستا آغاز شود.
این برنامه تنها به تأمین مسکن به معنای متعارف آن محدود نیست و گروههای مشمول قانون دفاع از خانواده و جوانی جمعیت و طرح های حمایتی مسکن را نیز دربرمی گیرد. در واقع دولت تلاش دارد بخشی از ظرفیت زمین روستایی را به ابزاری برای تثبیت جمعیت، دفاع از خانوارهای واجد شرایط و ایجاد زمینه برای بازگشت جمعیت به مناطق روستایی تبدیل کند.
اما پرسش مهم این است که آیا واگذاری زمین به تنهایی می تواند مهاجرت معکوس ایجاد کند؟ تجربه سیاستهای توسعه روستایی نشان داده است که پاسخ به این پرسش منفی است؛ برای اینکه خانوار زمانی حاضر به انتقال محل سکونت خود می شود که علاوه بر مسکن، به شغل، خدمات آموزشی و درمانی، حمل و نقل، زیرساخت های آب و برق و سایر امکانات مورد نیاز زندگی دسترسی داشته باشد.
از همین رو، آماده سازی زمین و ایجاد زیرساخت در کنار واگذاری آن اهمیت زیادی پیدا می کند. در آخرین جلسه پایش طرح های حمایتی مسکن نیز علاوه بر میزان پیشرفت ساخت واحدها، وضعیت آماده سازی و زیرساخت پروژه ها مورد بررسی قرار گرفت و وزارت راه از وجود عقب ماندگی در تعدادی استان ها و شهر های جدید و تدوین برنامه جبرانی برای آنها آگاهی داده است.
طاهرخانی: زمین زمانی مسکن می باشد که امکان سکونت فراهم باشد
حبیب الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در تشریح سیاست دولت بر همین تفاوت میان «زمین» و «ظرفیت حقیقی سکونت» تاکید دارد. از نگاه او، اجرای سیاست زمین باید متناسب با ظرفیت و موقعیت جغرافیایی هر منطقه صورت گیرد و نمی توان یک نسخه واحد را برای روستا، شهر کوچک و کلانشهری مانند تهران درنظر گرفت.
به گزارش مسیرساز به نقل از خبر آنلاین، وی با اشاره به حکم ماده ۵۰ برنامه هفتم در رابطه با افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور توضیح داد که این حکم عموما ناظر بر روستاها، شهر های کوچک و میانی، مناطق مرزی و شهرک سازی است و نباید آنرا به معنای توسعه نامحدود محدوده کلانشهرها تفسیر کرد.
ایسنا در خبری نوشت: این اساس وقتی صحبت از ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم می شود، باید به این نکته توجه کرد که موضوع، افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور است و این ظرفیت قرار نیست صرفا از راه توسعه کلانشهرها ایجاد شود. در خیلی از مناطق کشور، بخصوص روستاها و شهر های کوچک و میانی، امکان ایجاد ظرفیت سکونتی وجود دارد و باید از این ظرفیت بهره برد.
در همین راستا سیاست واگذاری زمین روستایی توسط دولت چهاردهم دنبال می شود و ۲۳۰ هزار قطعه زمین در مراحل مختلف آماده سازی قرار دارند. مقرر است در حدود ۱۴۰۰ روستا فرایند ثبت نام آنها صورت گیرد. هدف این است که از ظرفیت روستاها برای تأمین مسکن استفاده و در کنار آن، زمینه تثبیت جمعیت و مهاجرت معکوس نیز فراهم گردد.
طاهرخانی در این خصوص تاکید دارد که صرف تأمین زمین، مساله مسکن را حل نمی کند و زمین باید همراه با زیرساخت و خدمات به ظرفیت حقیقی سکونت تبدیل گردد. به قول او، تجربه پروژه های مسکن نشان داده است که وضعیت آماده سازی، محوطه سازی و زیرساخت های زیربنایی باید هم زمان با ساخت واحدها دنبال شود؛ چونکه تأخیر در این بخش می تواند زمان تحویل واحدها را افزایش دهد.
نسخه زمین برای تهران جواب نمی دهد
اگرچه تأمین زمین می تواند در روستاها و شهر های کوچک بخشی از پاسخ به نیاز مسکن باشد، اما شرایط کلانشهرها متفاوت می باشد. تهران نمونه روشنی از این تفاوت است؛ شهری که بخش عمده ظرفیت اشتغال، خدمات، دانشگاه ها، مراکز اقتصادی و شبکه حمل و نقل در آن متمرکز شده و توسعه افقی آن با محدودیت های جدی روبروست.
به همین دلیل، اضافه کردن زمین در فاصله زیاد از محدوده های فعلی سکونتگاهی لزوما به معنای حل مساله مسکن تهران نیست. اگر خانوار برای دسترسی به محل کار و خدمات ملزم به طی فواصل زیاد باشد، کاهش قیمت زمین می تواند با بالارفتن هزینه های رفت وآمد و زمان سفر بی اثر شود.
این مساله قبل از این نیز در مباحث کارشناسی وزارت راه و شهرسازی مورد تاکید قرار گرفته است. بر مبنای اظهارات یکی از معاونان شهرسازی وزارت راه، بخش عمده اراضی تأمین شده در سالیان اخیر در شهر های کوچک، میانی و شهرک ها قرار داشته و سهم کلانشهرها از این اراضی محدود بوده است. در این نگاه، رشد کلانشهرها باید کنترل شود و تأمین زمین نباید به توسعه نامتوازن آنها منجر شود.
از سوی دیگر، ماده ۵۰ برنامه هفتم نیز تاکید کرده که زمینهای مورد استفاده برای طرح های حمایتی بعد از تهیه طرح های توسعه شهری، آماده سازی و تفکیک قطعات در اختیار متقاضیان قرار گیرد؛ موضوعی که نشان داده است قانونگذار نیز زمین آماده ساخت را مدنظر قرار داده، نه صرفا قطعه زمینی که از نظر حقوقی امکان واگذاری دارد.
نوسازی بافت فرسوده؛ ظرفیت مغفول شهرها
در کلانشهرها، بخشی از پاسخ به نیاز مسکن می تواند در داخل محدوده های موجود جست وجو شود. بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری، زمینهای دارای ساختمان های کم تراکم و بعضاً متروکه و محدوده هایی که از ظرفیت زیرساختی موجود استفاده کامل نمی کنند، همچون ظرفیت هایی هستند که می توانند بدون گسترش بی رویه محدوده شهر مورد استفاده قرار گیرند.
مزیت این رویکرد آن است که بر خلاف ایجاد سکونتگاه های جدید، بخش قابل توجهی از زیرساخت ها، شبکه حمل و نقل و خدمات شهری از قبل وجود دارد. البته نوسازی بافت های فرسوده نیز با مشکلاتی مانند تعدد مالکان، توان مالی پایین خانوارها، دشواری تجمیع پلاک ها و هزینه بالای ساخت روبروست و به این علت نیازمند مشوق های مؤثر و مدلهای تأمین مالی مناسب می باشد. در حقیقت، در شهرهایی مانند تهران، مساله اصلی صرفا کمبود زمین نیست؛ بلکه دسترسی خانوار به مسکن در نقطه ای است که اشتغال و خدمات نیز در دسترس باشد.
مسکن استیجاری راه دیگر برای کلانشهرها
در کنار نوسازی، دولت مسیر دیگری را نیز برای پاسخ به نیاز خانوارهای بدون خانه در پیش گرفته و آن توسعه مسکن استیجاری است. این سیاست بخصوص برای زوج های جوان و خانوارهای کم درآمدی که توان خرید واحد مسکونی ندارند، می تواند در کوتاه مدت اثر مستقیم تری نسبت به واگذاری زمین داشته باشد.
وزارت راه و شهرسازی پیشتر برنامه تأمین ۱۰ هزار واحد مسکن استیجاری را دنبال کرده و ثبت نام متقاضیان در استانهای مختلف انجام شده است. بر مبنای آخرین اظهارات معاون وزیر راه، حدود ۶ هزار واحد از این برنامه تأمین شده و فرایند تحویل واحدها نیز درحال ورود به مرحله اجرائی است. در تهران و خراسان رضوی نیز بیشتر از 3000 واحد مسکن استیجاری برای زوج های جوان بدون خانه درنظر گرفته شده بود و ثبت نام این واحدها از شهریورماه شروع شد.
این مسیر نشان داده است سیاست مسکن دولت درحال حرکت بسمت تفکیک ابزارها بر مبنای نوع تقاضاست؛ به این معنا که برای یک خانوار روستایی، واگذاری زمین می تواند ابزار مناسبی باشد، اما برای یک خانوار مستأجر در تهران، دسترسی به واحد استیجاری با اجاره بهای حمایتی ممکنست اولویت بیشتری داشته باشد.
زمین، تنها بخشی از معادله مسکن
در مجموع، سیاست جدید تأمین زمین را نمی توان فقط طرحی برای افزایش تعداد قطعات واگذارشده دانست. ماده ۵۰ برنامه هفتم از یک سو بر افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور تاکید دارد و از طرفی، این افزایش را به ملاحظات آمایش سرزمین، نوع سکونتگاه و رعایت ضوابط کاربری زمین گره زده است.
بر این اساس، واگذاری ۲۳۰ هزار قطعه زمین روستایی می تواند بخشی از سیاست دولت برای تقویت سکونت در روستاها و شهر های کوچک باشد؛ اما موفقیت این برنامه به میزان آماده سازی زمین، تأمین خدمات و ایجاد امکان اشتغال و زندگی پایدار در این مناطق بستگی دارد.
در مقابل، برای کلانشهرهایی مانند تهران، توسعه افقی و عرضه زمین خام نمی تواند پاسخ کاملی به بحران مسکن باشد. در این شهرها، استفاده از ظرفیت بافت های فرسوده، نوسازی درون شهری و توسعه مسکن استیجاری می تواند در کنار سیاستهای تأمین مالی و افزایش عرضه، نقش پررنگ تری داشته باشد.
۲۱۷
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب