پیش بینی مهم اقتصاددان ارشد از وضع بازار مسکن در ماه های آتی
به گزارش مسیرساز، عبده تبریزی صاحب نظر اقتصادی با تکیه بر این که بازار مسکن ایران در ماه های اخیر ظاهری متناقض پیدا کرده و فعالین بازار را گرفتار نوعی «سردرگمی» کرده می گوید: مسکن باردیگر به پناهگاه تورمی تبدیل گشته است.
به گزارش مسیرساز به نقل از خبر آنلاین، جنگ آمریکا و اسرائیل مقابل ایران و شرایط پر تنش منطقه یکی از بازارهایی را که مدتهاست گرفتار رکود و یک عقب ماندگی شدیدی نسبت به برخی بازارهای موازی شده است را گرفتار یک انسداد معاملاتی و در نهایت رکود تورمی کرد.
اقتصادآنلاین نوشت: در اواخر ماه های سال قبل و در روزهایی که هنوز جنگ رخ نداده بود بازار مسکن تا حدودی خویش را بازیافته و معاملاتی هر چند اندک صورت می گرفت اما با شروع جنگ در ایام ابتدایی اسفند ماه، معاملات مسکن را تا حد صفر کم کرد.
اما یک اتفاق در ایام آتش بس یک دفعه بازار مسکن را در شوک فرو برد. رشد قیمت مسکن آن هم در روزهایی که هیچ نشانه ای از این وضعیت وجود نداشت. اما با حملات شدید به برخی صنایع، کارخانه های فولاد و پتروشیمی یک دفعه ورق بازگشت و قیمت مسکن افزایش چشمگیری یافت.
این رفتار جدید از بازار مسکن که بسیاری آن را یک فاز جدید برای بخش مسکن تحلیل می کردند سبب شد تا یک سردرگمی شدیدی در بازار ملک رخ دهد و برخی نیز آن را این طور عنوان کردند که چرا وقتی تا این حد معاملات مسکن رو به افت گذاشته است باید مسکن گران شود و آن را نوعی جبران عقب ماندگی از بازارهای موازی تحلیل کردند.
حسین عبده تبریزی صاحب نظر اقتصادی نیز این رفتار جدید بازار مسکن را این طور تحلیل می کند که وضع جدید حاصل تلفیقی از رکود معاملاتی و تورم دارایی است؛ پدیده ای که در اقتصادهای با تورم بالا و نااطمینانی زیاد مشاهده شده است.
او همین طور انتظارات تورمی، افزایش هزینه ی ساخت مسکن و در نهایت این که مسکن بازهم به عنوان پناهگاه سرمایه در اقتصادیست که انتخابهای مطمئن سرمایه گذاری محدود است را دلیل رشد قیمت مسکن عنوان می کند.
بخشهایی از گفتگو با «حسین عبده تبریزی» صاحب نظر اقتصادی را می خوانید:
- درست می گویید که بازار مسکن ایران در ماه های اخیر ظاهری متناقض پیدا کرده است. تعداد معاملات کاهش یافته، اما قیمتها بازهم رو به افزایش است. این وضعیت خیلی از کنشگران بازار را گرفتار نوعی «سردرگمی» کرده و این پرسش را مطرح می کند که آیا بازار وارد فاز تازه و غیرقابل پیش بینی شده است.
- به نظرم وضع جدید حاصل تلفیقی از رکود معاملاتی و تورم دارایی است؛ پدیده ای که در اقتصادهای با تورم بالا و نااطمینانی زیاد مشاهده شده است. مسکن باردیگر به پناهگاه تورمی تبدیل گشته است. رکود در اینجا به مفهوم کاهش تقاضای مصرفی است، نه لزوما کاهش ارزش دارایی. بخش بزرگی از خانوارها به سبب افت قدرت خرید و محدودیت دسترسی به وام مسکن، از بازار خارج شده اند. نتیجه ی این وضعیت کاهش محسوس تعداد معاملات است.
- قیمتها به سبب چند عامل بازهم میل به افزایش دارند. نخست، انتظارات تورمی است. وقتی کنشگران بازار انتظار دارند سطح عمومی قیمتها یا نرخ ارز در آینده افزایش یابد، فروشندگان حاضر به کاهش قیمت نمی شوند و ترجیح می دهند ملک خویش را نگه دارند. دوم، افزایش هزینه ی ساخت است. در ماه های اخیر قیمت خیلی از مصالح ساختمانی و هزینه های در رابطه با ساخت وساز رشد قابل توجهی داشته است. همین مسئله کف قیمتی جدیدی برای واحدهای نوساز بوجود آورده است. سوم، نقش مسکن به عنوان پناهگاه سرمایه در اقتصادیست که انتخابهای مطمئن سرمایه گذاری محدود است؛ بنابراین، بخشی از تقاضا بازهم از جانب سرمایه گذاران شکل می گیرد، و تقاضای مصرفی خیلی ضعیف است.
- روندهای آینده ی بازار مسکن بیشتر از هر چیز به عواملی مانند آینده ی جنگ و شرایط تعلیق، نرخ تورم، تحولات بازار ارز، هزینه ی ساخت و سطح نااطمینانی اقتصادی وابسته خواهد بود. اگر این متغیرها ثبات پیدا کنند، احتمال آرام تر شدن قیمتها و بازگشت تدریجی معاملات وجود دارد؛ اما در صورت ادامه نااطمینانی و تورم بالا، همین الگوی رکود معاملاتی همراه با رشد قیمت ها برای مدتی ادامه خواهد یافت.
- داده های صدور پروانه های ساختمانی و تکمیل واحدهای مسکونی نشان میدهد تولید مسکن در ایران طی حدود یک دهه ی گذشته روندی کاهشی داشته است. در اواسط دهه ی ۱۳۸۰ سالانه حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته می شد. در میانه ی دهه ی ۱۳۹۰ این رقم به حدود ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار واحد کاهش پیدا کرد و از حدود سال ۱۳۹۸ به بعد افت تولید شدیدتر شد. در سالهای اخیر برآوردها نشان میدهد تولید سالانه در محدوده ی ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد قرار دارد. در شهر تهران نیز تعداد پروانه های ساختمانی نسبت به نیمه ی نخست دهه ی ۱۳۹۰ بشکل محسوسی کمتر شده است.
- کاهش ساخت وساز چند علت اصلی دارد. نخست کاهش قدرت خرید خانوارهاست. رشد قیمت مسکن خیلی سریع تر از افزایش درآمدها بوده و درنتیجه بخش بزرگی از تقاضای مصرفی در عمل از بازار حذف گردیده است. وقتی خریداران واقعی توان ورود به بازار را ندارند، سازندگان نیز با احتیاط بیشتری پروژه های جدید را شروع می کنند.
- عامل دوم به تحولات جمعیتی مربوط است. نرخ رشد جمعیت و سرعت تشکیل خانوار نسبت به دهه های ۱۳۷۰ و ۱۳۸۰ کاسته شده است. در آن دوره موج گسترده ی مهاجرت به شهرها و رشد سریع جمعیت شهری، احتیاج به ساخت واحدهای جدید را بالا برده بود. امروز این فشار جمعیتی کمتر شده و بدین سبب نیاز خالص به مسکن نیز نسبت به آن دوره پایین تر است.
- عامل سوم افزایش قیمت زمین و هزینه های ساخت است. طی ۲۰ سال اخیر، زمین بیشتر بوسیله ی پس انداز و ابزار سفته بازی تبدیل شد. در خیلی از شهرها سهم زمین بخش بزرگی از قیمت غائی مسکن را تشکیل داد. در سالهای اخیر و بخصوص در ماه های گذشته هزینه ی مصالح، دستمزد و تامین مالی نیز به صورت قابل توجهی افزایش پیدا کرده است. این عوامل ریسک سرمایه گذاری در ساخت وساز را بالا برده اند.
- در کنار این موارد، موجودی قابل توجهی از واحدهای خالی نیز از دهه ی ۱۳۹۰ باقیمانده است. طبق سرشماری سال ۱۳۹۵ حدود دو و نیم میلیون واحد مسکونی خالی در کشور به ثبت رسید. وجود چنین ظرفیتی نشان میدهد بخشی از مسئله ی مسکن به نحوه ی توزیع، قیمت گذاری و دسترسی مربوط است، نه فقط کمبود فیزیکی واحد.
- درنتیجه حتی اگر فضای اقتصادی باثبات تر شود و تنش های خارجی کاهش پیدا کند، احتمال افزایش تدریجی ساخت وساز وجود دارد، اما جهش بزرگ در تولید مسکن چندان محتمل نیست. آن چه بیشتر محتمل به نظر می آید تغییر الگوی ساخت است. کاهش قدرت خرید، کوچک تر شدن خانوارها و افزایش قیمت زمین سبب شده تقاضا بسمت واحدهای کوچک تر و متراژهای پایین تر حرکت کند؛ بدین سبب در صورت بهبود شرایط اقتصادی، رشد ساخت وساز احیانا بیشتر در چارچوب پروژه های کوچک تر و واحدهای کم متراژ خواهد بود، نه بازگشت به الگوی ساخت گسترده ی واحدهای بزرگ که در دهه های گذشته رایج تر بود.
منبع: مسیرساز
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب