یك كارشناس:
بازار مسكن در خواب كوتاه به سر می برد
به گزارش مسیرساز یک کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه در مقطع کنونی کاهش معاملات داریم اما رکود نداریم اظهار داشت: رکود را باید در یک شاخص بلندمدت بررسی کرد، در حالیکه همواره طی ۵۰ سال قبل تقاضای مسکن بیشتر از تولید بوده و در سال ۱۴۰۰ هم این روند ادامه می یابد؛ معتقدم سال آینده در هر چهار شاخص معاملات، قیمت، تولید و سرمایه گذاری در بخش مسکن با رشد مواجه می شویم.
بیت الله ستاریان در گفت و گو با ایسنا اظهار نمود: کاهش مقطعی معاملات در بازار مسکن را اصلا نمی توان بعنوان رکود تلقی نمود. بازار مسکن در خواب کوتاه مدت قرار دارد و با وجود آنکه در تهران حدود ۲۰۰۰ معامله مسکن در بهمن ماه منعقد شده صحبت از رکود تحلیل عجولانه ای است. ما دیدیم که طی یک سال با وجود بیماری کرونا و رکود اقتصادی در ایران و تمام جهان، مسکن در تهران با حدود ۱۰۰ درصد افزایش قیمت مواجه گردید. معاملات هم با وجود آنکه از آبان ماه به دلیل انتخابات آمریکا یک دفعه افت کرد، در ۱۰ ماهه سال جاری نسبت به سال قبل ۲۳ درصد افزایش پیدا کرد. این یعنی ورود سرمایه به بازار مسکن.
وی ادامه داد: حالا به علت بحث برجام و نزدیک شدن به انتخابات ریاست جمهوری، مقداری خرید و فروش مسکن کاهش یافته و امکان دارد تا اردیبهشت و خرداد این روند حاکم باشد اما پایدار نیست. معتقدم در سال آینده در هر چهار شاخص معاملات، قیمت، ساخت و ساز و سرمایه گذاری در بخش مسکن با افزایش مواجه می شویم. برنامه های ما برای حوزه مسکن اشتباه بوده و هنوز هم مشکل را رفع نکرده ایم.۵۰ سال مسئله مسکن را کوچک شمرده ایم و با تحلیلهای کوتاه مدت خواستیم آنرا حل نماییم.
این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه آثاری از رکود بازار یا افت قیمت خانه برای سال آینده نمی بینم اظهار داشت: علت اینکه فعلا بخش مسکن وارد رکود شده کاملا مشخص است. مسکن هم اکنون تلاش می کند در یک فضای باثبات حرکت کند؛ چونکه معمولا تاثیرات روانی خیلی در این عرصه تأثیر می گذارد و الان تحت تأثیر مسائل سیاسی قرار دارد. از سوی دیگر غالب تولیدکنندگان مسکن، خرد هستند و تحلیل بلندمدت ندارند؛ چون که بخش مسکن در ایران یک ساختار متشکل نیست و هیچ گاه دولتها خرده سازندگان را در یک تشکیلات بزرگ قرار نداده اند. در واقع بسترهای ایجاد ساختار در بخش مسکن فراهم نیست و بنابراین دائما شاهد مقاطع رونق و رکود در این عرصه هستیم.
ستاریان تصریح کرد: بعضی وقتها که قیمتها جهش می کند، برخی مسؤلان دو تا مصاحبه می کنند با این تصور که دارند به بخش مسکن کمک می کنند. مثلا می گویند فعلا خانه نخرید تا ارزان شود اما با این صحبت به تولید مسکن هم ضربه وارد می کنند؛ چونکه تولیدکنندگان خرد تحلیل خاصی از اقتصاد مسکن ندارند. می خواهند زود سرمایه را بیاورند ۱۰ تا ۲۰ تا واحد راه اندازی کنند و بروند. هیچگاه هم در طول ۵۰ سال نیامدیم اینها را متشکل نماییم. ساخت و ساز راکد می شود و معاملات پایین می آید. اما جالب است که در مقطع رکود قیمتها بالا می رود؛ چونکه در دوره ای که رکود معاملاتی بوده، تولید مسکن خوابیده است.
وی با اشاره به اینکه دولتها در ایران همیشه جدا از بخش خصوصی بوده اند اظهار داشت: دولت برنامه ریزی خویش را دارد و اقتصاد مسکن و ساختمان رها شده است؛ در حالیکه نیمی از نقدینگی کشور در بخش ساختمان است و جمعیت انبوهی در این عرصه کار می کنند. درواقع ما در کشور دو اقتصاد بزرگ داریم که یکی نفت و دیگری ساختمان است. هرکس در هر شغلی به صورت مستقیم یا غیرمستقیم به صنعت ساختمان مربوط است.
این کارشناس اقتصاد مسکن، سرمایه گذاران در ایران را به گنجشکی تشبیه کرد که با پرتاب یک سنگ پر می زنند اما در کشورهای توسعه یافته به علت وجود ساختار و برنامه ریزی بلندمدت معمولا اهداف بزرگتری دنبال می شود. بنابراین بازارهای اقتصادی همچون مسکن مثل کشور ما متلاطم نیست.
ستاریان با بیان این ادعا که بعضی دست اندرکاران و مسؤلان در رابطه با بخش مسکن مطالعه عمیقی ندارند اظهار داشت: بخش دولتی ما اساسا اطلاعاتی از حوزه بخش مسکن ندارد. یک مرتبه در جهت پشتیبانی از خریدار حرفهایی می زنند و حدود ۹۵ درصد تولیدکنندگان را سرکوب می کنند. بعد برای جبران مافات، حمایتهای تشویقی می گذارند، یکدفعه قیمتها بالا می رود. طی ۵۰ سال قبل از قبل انقلاب هیچ کالایی به اندازه مسکن افزایش قیمت نداشته است. طلا و ارز یک دهم مسکن با افزایش قیمت مواجه گشتند. هر مسئولی می آید یک ایده می دهد، معاونش هم یک طرح جلویش می گذارد. بعد می بینیم که پس از هشت سال مشکل مسکن دست نخورده باقی مانده است. سال ۱۳۵۸ با معضل مسکن مواجه بودیم و هنوز هم هستیم. در بخشهای علمی، اقتصادی و تکنولوژی پیشرفت داشتیم اما مشکلات بخش مسکن لاینحل باقی مانده است.
وی خاطرنشان کرد: به جای آنکه متقاضیان را از مافیای مسکن بترسانیم سازندگان را در یک ساختار تشکیلاتی، منسجم نماییم و برنامه بلندمدت بریزیم. هم اکنون تولیدکننده ای که ۲۰ واحد می سازد، وقتی شما حرف از رکود می زنید سرمایه اش را بیرون می برد. بعد که شما وعده یا احساس رونق و توسعه می دهید با حرص و ولع وارد بازار مسکن می شود. این چرخه دائم ادامه یافته و کسی به آن توجه نمی کند.
این کارشناس بازار مسکن درباره پیشبینی از وضعیت این بازار در سال آینده اظهار داشت: بعنوان کسی که بخش مسکن را در ۴۰ سال قبل مطالعه کرده می گویم رکود و رونق در یک ماه تاثیری در بخش مسکن نخواهد داشت. ما برای سال ۱۴۰۰ رونق اقتصادی را در ایران و به صورت کلی شرق جهان پیشبینی می نماییم. البته منظور توسعه آرمانی نیست، بلکه توسعه نسبت به سال های قبل است. اگر این اتفاق بیفتد بطور قطع مسکن با رونق تولید، افزایش معاملات و رشد قیمت مواجه می شود. این افزایش قیمت تا زمانی که به نظام تعادل تولید برسیم ادامه می یابد و البته امکان دارد در ماههایی مثل زمان فعلی با ریزنوسان مواجه شود.
ستاریان در بیان راهکار مشکلات بازار مسکن اظهار داشت: در کشورهای توسعه یافته شرکتهای بزرگ ساختمانی در یک تشکیلات منسجم تمام فرایند تولید تا عرضه را بر عهده دارند و از ابزارهای مالی مثل بانک و بورس استفاده می نمایند. حتی زیرساختهای شهری و فضاهای خدماتی توسط این شرکتها ایجاد می شود. دولت هم با ابزارهای مالیاتی جلوی احتکار مسکن را می گیرد. در واقع تولید و عرضه در یک فرایند متوازن حرکت می کند و بنابراین بازار مسکن کنترل می شود.
قیمت مسکن در تهران متری ۲۷.۴ میلیون تومان
ازاین رو گزارش، دیماه سال جاری متوسط قیمت هر متر مسکن در شهر تهران ۲۷ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۸ و ۹۸.۳ درصد افزایش دارد. طبق اعلام بانک مرکزی همینطور تعداد معاملات انجام شده در دیماه سال ۱۳۹۹ معادل ۳.۵ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۷.۱ درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل ۳۷.۶ افزایش را نشان داده است. گزارش بهمن ماه هنوز ارائه نشده است.
منبع: مسیرساز
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب